Что лучше заключить договор аренды или установить сервитут?

Среди множества различных прав, на которых владельцу может принадлежать земельный участок, выделяется несколько таких, что предоставляют ему возможность только временно использовать его.

Примером этих прав может быть аренда — одна из наиболее распространенных сделок с землей, а также сервитут, который часто устанавливается на отдельные земельные наделы.

Далее эти права будут рассмотрены более подробно, со сравнением их общих и отличительных особенностей.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Понятие и основные особенности

Прежде всего, необходимо определиться с тем, что же именно представляют собой эти понятия и в чем заключается сущность данных сделок:

1. Аренда представляет собой способ получения земли, при котором она предоставляется от собственника заинтересованному лицу во временное пользование (может быть как бессрочным, так и с установленным сроком). Обязательным условием ее является платный характер отношений, возникающий между сторонами — за использование земли арендатор должен периодически платить собственнику определенную сумму денежных средств.

Сделка аренды носит гражданский характер и может быть заключена как между физическими, так и между юридическими лицами.

При этом ее объектом могут выступать не только земельные участки, но и любое другое движимое и недвижимое имущество: здания, сооружения, квартиры, оборудование, техника, автомобили и т. п.

2. Сервитут — это право ограниченного использования чужого земельного участка, которое выступает в отношении него своего рода обременением для собственника. В этом случае обладатель сервитута может совершать в отношении земли определенные действия, но основные права собственности, распоряжения и пользования все равно остаются у собственника.

Примером может быть разрешение третьему лицу (чаще всего собственнику соседнего участка) проходить или проезжать через земельный надел, прогонять через него скот, проводить коммуникации к своему участку и т. п.

Совершать эти действия можно периодически, в случае необходимости, при этом основную часть времени земля продолжает использоваться ее собственником.

Арендованный участок и сервитут

В соответствии со ст. 274 ГК РФ, собственник земельного участка вправе требовать от

собственника соседнего надела (в некоторых случаях не только соседнего) предоставления ему сервитута, то есть права его ограниченного использования. При этом закрепляется данное обременение в форме специального соглашения, к которому применяются общие нормы и требования, установленные для гражданских договоров.

Определенные сложности могут возникнуть в том случае, если лицо обращается с требованием о сервитуте не к собственнику земельного участка, а к его арендатору.

Такое требование является незаконным, поскольку давать на это согласие он не может.

Поэтому необходимо обращаться либо к собственнику, либо в судебные органы.

Если все-таки решение об установлении сервитута будет принято (путем соглашения или по решению суда), то арендатор имеет право обратиться к собственнику земли с претензией и даже предварительно расторгнуть договор.

Однако для этого должны выполняться следующие условия:

  • установление сервитута является препятствием для него при эксплуатации участка и мешают достижению целей, для которых он был арендован;
  • обременение было установлено уже после того, как был заключен договор аренды;
  • арендатор не знал о возможности установления на землю данного вида обременения на момент заключения сделки.

В этом случае сервитут будет выступать своего рода недостатком земельного надела, возникновение которого является законным основанием для досрочного расторжения сделки по инициативе арендатора.

Дальнейшая сдача земельного надела в пользование должна осуществляться с обязательным предупреждением об этом его будущего пользователя — для этого информация об обременениях обязательно вносится в договор аренды.

Как взять землю в аренду под строительство частного дома?

Как выделить долю в частных случаях, вы узнаете в нашей тематической статье.

Как взять нужную вам выписку из домовой книги, вы прочтете в нашем материале по .

Общие и отличительные признаки

Несмотря на то, что аренда и сервитут являются абсолютно разными правами на земельные участки, они имеют и определенные признаки сходства.

Например, основным из них выступает тот факт, что права на участок в обоих случаях

являются ограниченными — его можно только использовать, без получения прав собственности.

Также аренда и сервитут обязательно должны официально оформляться и закрепляться при помощи специальных документов. Однако на самом деле данные признаки весьма незначительны, поскольку в основных моментах эти два понятия существенно отличаются.

Это можно увидеть при помощи таблицы, в которой проведен их сравнительный анализ:

Критерий для сравнения Аренда Сервитут
Сущность сделки Арендатор получает участок в свое распоряжение на определенный срок и может использовать его в различных целях (которые соответствуют его виду разрешенного использования) Обладатель сервитута имеет лишь ограниченное право использования чужого участка и только в тех целях, что определены законодательно
Кто получает основную часть прав на участок Арендатор (то есть не собственник земли) Основные права остаются у собственника, обладатель сервитута может лишь изредка его использовать
Документальное оформление При помощи письменного договора аренды, который подписывается сторонами и в некоторых случаях (если сделка носит долгосрочный характер) регистрируется в Россреестре Сервитут устанавливается на основании судебного решения, соглашения между сторонами или определенного нормативно-правового акта
Плата за использование земли Обязательно вносится, поскольку сделка имеет возмездный характер. Собственник участка может самостоятельно устанавливать цену аренды, а также периодичность и способ ее внесения Может как вноситься, так и нет. Устанавливается собственником участка в размере, соизмеримом использованию недвижимости (чаще всего это небольшая сумма, призванная компенсировать причиняемые ему неудобства)
Лицо, принимающее решение о предоставлении земли Собственник земельного участка или его арендатор (но только при согласии на это собственника) Государственный или муниципальный орган, суд, собственник земли
Добровольность заключения сделки Аренда возможна только при условии обязательного согласия на это обеих сторон Установление сервитута возможно по желанию или требованию только одной из сторон, в частности, в принудительном порядке
Возможность извлечения прибыли Допускается и часто даже является основной целью для аренды земли Не допускается
Характер отношений (срочный, бессрочный) Сделка чаще всего носит срочный характер и может быть расторгнута после истечения установленного срока Чаще всего является бессрочным, причем ни одна из сторон не имеет права устанавливать требований относительно его длительности
Возможность расторжения Допускается при наличии для этого оснований, предусмотренных в договоре аренды (в частности, это возможно как по согласию сторон, так и по инициативе только одной из них) Может быть прекращен только на основаниях, которые предусмотрены ГК РФ (стороны на это повлиять никак не могут)

Очевидно, что данные отличия являются очень весомыми и наглядно демонстрируют разницу, которая существует между данными видами ограниченных имущественных прав на землю — арендой и сервитутом. При этом стоит учесть, что одна сделка не исключает возможности заключения второй — сервитут может быть установлен даже на предоставленный в аренду земельный участок.

Однако в этом случае могут нарушаться права арендатора, что дает ему право на оспаривание сделки или даже на ее расторжение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Как происходит установление соразмерной платы за сервитут

Соразмерная плата за использование сервитута устанавливается по результатам проведенной оценки. Эта величина может быть установлена только в строгом соответствии с условиями и положениями действующего гражданского законодательства, так как выплата вознаграждения за пользование чужим имуществом предусмотрена именно нормами этого законодательства.

Плата за использование сервитута может быть зафиксирована как изначально в тексте договора об установлении сервитута, так и в тексте специально составленного дополнительного соглашения.

Если речь идёт о формировании оплаты за использование такого обременения в тексте договора, то величина этой стоимости указывается в специальном разделе, посвящённом установленной стоимости сервитута, а также порядку взаиморасчетов между сторонами соглашения.

Режим выплат также определяется в тексте договора или специально оформленном дополнительном соглашении на основе некоторого перечня данных:

  • Срока действия обременения в зависимости от возможностей достижения целей, ради которых он был установлен;
  • Степени обременения, которое оказывает непосредственное влияние на возможности использования земельного участка в полном объеме;
  • Общей стоимости установленного сервитута, определённого по результатам оценки установленного обременения.

Для большей наглядности в качестве приложения к договору может быть сформирован специальный график платежей, в котором будет отражена вся периодичность совершаемых выплат в зависимости от срока использования участка.

Порядок внесения платы за сервитут

Порядок внесения соразмерной платы за сервитут устанавливается статьей 18 Земельного Кодекса Российской Федерации. Эта статья регулирует не только вопросы установления такой оплаты, но и то, как должны происходить выплаты за использование обремененных земель.

В частности, п.3 этой статьи говорит, что если соглашение об установлении сервитута и назначении порядка выплат за его использование не подписано в течение года, инициатор установления сервитута вносит всю сумму в депозит нотариуса по месту нахождения обремененного участка и приступает к использованию своего права.

Владелец участка, в отношении которого установлен сервитут, может в любой момент обратиться к нотариусу за этими средствами (но уже за вычетом комиссии, которую нотариус вправе взимать за хранение средств), но для получения суммы он должен обязательно предъявить подписанное с инициатором сервитута соглашение об установлении такого обременения.

В том случае, если соглашение было подписано, и в его тексте есть информация о том, как будет происходить выплата всей суммы, все платежи должны происходить в строгом соответствии с таким графиком.

В случае подписания договора сервитута существуют два варианта, в соответствии с которыми могут происходить выплаты:

  • Единовременный, когда на момент начала эксплуатации земельного участка инициатор обременения выплачивает всю сумму владельцу участка. В этом случае изменение соразмерной платы будет происходить несколько сложнее, так как вся сумма уже выплачена, и необходимо будет либо делать доплату (если стоимость увеличивается), либо владелец участка должен будет вернуть то часть средств, на которую происходит уменьшение стоимости сервитута.
  • Ежемесячными платежами. В этом случае выплаты будут происходить один раз в месяц на протяжении всего срока использования сервитута. Корректировка в этом случае может осуществляться путем изменения количества платежей или ежемесячной суммы.

В обоих случаях для изменения итоговой суммы необходимо будет подготовить специальное дополнительное соглашение, в тексте которого будет содержаться не только информация об изменении суммы, но и сведения о том, на основании чего произошло изменение соразмерной платы за сервитут.

Сдать в аренду землю сельхозназначения имеет право не только государство, но и физическое лицо.

Что такое государственный жилищный сертификат, зачем он нужен и как его получить? На все эти вопросы вы найдете ответ в нашей статье.

Планируете купить квартиру в Краснодарском крае? Все важные подробности описаны .

Как платить налоги

Уплата налогов с соразмерной платы за сервитут может как лицом, которое владеет обремененным земельным участком, так и инициатором установленного сервитута. В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о налоге на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги — в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка — физическое лицо — речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое — налог на прибыль организации).

В том же случае, если речь идет об инициаторе установления сервитута, то физическое лицо платить не будет ничего, а юридическое будет действовать в соответствии со своим режимом налогообложения.
В целом, в российской налоговой системе выделяют два вида налогообложения:

  • Стандартный, когда расчет налоговой базы происходит с учетом всех понесенных расходов и, соответственно, облагаться налогом будет та прибыль, которая остается после подсчета всех понесенных расходов;
  • Упрощенный, когда в перечень расходов включаются только те расходы, которые находятся в закрытом списке расходов для налогообложения организаций с упрощенной формой налогов.

В соответствии с таким разделением и происходит учёт тех налоговых отчислений, которые должны быть выполнены за пользование сервитутом.

Если речь идёт о стандартной форме налогообложения, то здесь необходимо будет

произвести признание расходов на оплату пользования сервитутом в качестве прочих оправданных и документально подтвержденных расходов (в соответствии с требованиями пп.49 п.1 ст.264 Налогового Кодекса Российской Федерации). Признать такие расходы будет необходимо в целях формирования базы обложения прибыли.

При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.

Плата за пользование сервитутом устанавливается в рамках заключённого соглашения по итогам проведения оценки стоимости установленного обременения.

Порядок осуществления выплат также регулируется заключенным соглашением.

Однако, если такой договор подписать не удаётся, инициатор обременения может всю необходимую сумму внести на депозит нотариуса и приступить к началу необходимых работ, так как свою часть обязательств он выполнил. Внесение платы может производиться как единовременно, так и ежемесячными платежами, а сама сумма может изменяться в зависимости от того, как меняются условия использования сервитута.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»