Голосование собственников многоквартирного дома — подсчет голосов

Содержание

Вопрос: Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД принимает решение об условиях договора управления МКД, в том числе о цене договора.

При этом ч. 1 ст. 46 ЖК РФ не содержит специальных требований к количеству голосов собственников на ОСС, необходимых для принятия этого решения. В связи с этим можно предположить, что для принятия соответствующих решений на ОСС достаточно простого большинства проголосовавших за выбор конкретной УК и размера тарифа голосов, при наличии кворума на ОСС в более чем 50% голосов.

В то же время, существует правовая позиция, высказанная специалистами Минстроя РФ в письме от 06.09.2019 г. N 32453-ОГ/04, о том, что решение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должно быть принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В связи с этим прошу пояснить, требуется ли, по мнению Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя РФ, более 50% голосов от общего количества голосов в МКД для одобрения на ОСС условий договора управления (в части тарифа на содержание и ремонт жилья).

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При этом следует отличать количество голов собственников, необходимых для заключения договора управления, от количества голосов собственников, необходимых для достижения кворума для принятия решения реализации способа управления путем выбора управляющей организации и заключения договора управления.

Так, кворум для принятия решения о выборе способа управления и заключения договора управления достигается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

На основании вышеизложенного, договор управления заключается во исполнение решения о заключении договора управления при достижении кворума, предусмотренного частью 1 статьи 46 ЖК РФ для принятия такого решения.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управления
жилищным фондом и ОГЖН
Л.Р. Егорова

Порядок проведения голосования и особенности подсчета голосов на ОСС МКД, согласно нормам ЖК России

Жилищный кодекс разрешает осуществлять эту процедуру, даже если количество присутствующих на встрече менее 50 процентов владельцев недвижимости от общей численности. Заседание требует определенной подготовки, а вопросы на повестке дня должны отражать интересы жилищного кооператива.

Подсчитывать итоги на общем собрании собственников жилья следует по установленным правилам. Для этого нужно оформить протокольный лист, в который будут вписаны все лица, присутствующие на голосовании.

Написание протокола осуществляется строго по образцу. Он должен содержать исчерпывающую информацию о процессе. Существует два варианта подведения итогов. Собственники имею право голосовать не только «за» и «против», в бюллетени также нужно указывать графу – «воздержаться».

Существует свод правил и порядок подсчета голосов на общем собрании собственников МКД. Подведение результатов должен производиться правильно. На встречах всегда назначается ответственное лицо за проведение данного мероприятия.

Чтобы иметь представление о порядке этого процесса, рассмотрим основные пункты:

  1. ОСС, благодаря законодательству, наделен рядом полномочий. К перечню относится способ управления, выбор компании, утверждение тарифных ставок относительно ремонтных работ и дата их начала.
  2. Собрания проводятся регулярно. Всех членов оповещают заблаговременно, путем объявлений или писем (заказная форма).
  3. Без протокольного освидетельствования ни одно решение не может быть принято.
  4. Собственники, которые не обладают возможностью присутствовать лично, вправе оформить доверенность на любого человека по своему усмотрению или проголосовать заочно, если такой формат предполагался в уведомлении.
  5. Вся документация заполняется строго по образцу.

На заметку: подсчитать голоса можно только по бюллетеням, а принятие решения должно подкрепляться составленным документам и подписью ответственных лиц. Необходимо проверять правильность манипуляций и вести протокол.

Посмотрите видео: «Проведение очно-заочного голосования.»

Регламент проведения процедуры

Процедура проведения встречи и референдума должна быть организована. Считаются голоса на общем собрании собственников жилья после того, как мероприятие завершено. Чаще всего это происходит за закрытыми дверьми выбранными лицами – инициативная группа, Совет дома, представитель УК. Они несут полную ответственность за прозрачность процесса.

Основные нюансы процедуры:

  1. Форма голосования может быть очной, заочной и очно-заочной.
  2. Должен соблюдаться кворум.
  3. Обязательное ведение протокола.
  4. Результат фиксируется в реестре. В расчете прописывается – сколько людей участвовало в процессе и их данные:
    • Ф.И.О.;
    • номер квартиры и ее метраж;
    • контактные сведения.
  5. Человек, выступающим инициатором проведения встречи, обязан поставить в известность вех владельцев недвижимости. Осуществить это мероприятие необходимо не позднее, чем за десять суток.

На заметку: соблюдение формальностей наделяет заседание легитимностью, что подтверждается документально.

Бюллетень – его функция, требования к составлению и хранению

Подсчет голосов общего собрания собственников многоквартирного дома проводится на основании корректно заполненных бюллетеней. Этот документ является официальным на всех видах заседаний и зафиксирован в статье №63.

Считать их должны люди, которых избрали заранее для этой процедуры. Бюллетень бывает, как для очного, очно-заочного, так и для заочного голосования.

Счетная комиссия

Утверждение счетной комиссии – основополагающий момент. Полный список лиц указывается в протоколе и хранится три года. В состав могут включать как юридических, так и физических лиц. Главное, чтобы они являлись владельцами недвижимости в конкретном доме.

Для принятия участия в счетной комиссии, нужно, чтобы жильцы выбрали этого человека. Количество и состав устанавливается также путем голосования. Те, кто не обладает имуществом в МКД не вправе стать членом Совета дома.

На заметку: основная задача комиссии – засвидетельствовать правильность проведения процедуры и обеспечить беспристрастность подсчета. Считаться положено при закрытых дверях, а решение выносить в письменном виде на публичной информационной доске.

Количество голосов для принятия решения

Каждый жилец обладает голосом. Единицы (процентное соотношение) приравнивается к метражу собственности. Рассмотрим пример: человеку принадлежит квартира в 50 м2, а по реестру общая площадь МКД равна 4000 метрам, соответственно из 4000 в его компетенции находятся 50.

На заметку: подсчитать голоса на общем собрании собственников можно на примере с учетом предложенной формулы.

Как провести собрание собственников жилья

Для принятия решения достаточно третьей части всех голосов. Используя калькулятор, можно выяснить, что при такой ситуации численность составляет – 1739.

Расчет производится по формуле: общую площадь МКД разделить на 2/3.

То есть в голосовании должны принимать решение, как минимум 35 квартир с таким метражом.

Понятие кворума

Кворум означает число или процентное соотношение, необходимое для того, чтобы встреча или заседание состоялось. Количество голосующих лиц не должно быть ниже 2/3 об общей численности. Для определения кворума, требуется произвести несложный расчет.

Пример: если квартира 43 м2, а площадь дома 5000, то: 43/5000*100=0,86% (процент, учитывающийся при референдуме за этим жильцом).

На заметку: чтобы проголосовать, а потом подвести итог, ведомость должны заверять все представители счетной комиссии ЖСК согласно положениям, отображенным в Уставе МКД.

Калькулятор подсчета голосов на собрании жильцов МКД

Недвижимостью может выступать не только квартира, но и подсобные помещения. Собственники таких площадей также имеют право голоса. Чтобы произвести подсчеты верно, можно использовать калькулятор.

Зачастую он создается в формате Exel самостоятельно или воспользоваться инструментом в интернете. Для этого необходимо вбить в поисковую строку «калькулятор для голосования на собрании». Мировая сеть выдаст несколько ссылок по запросу, из которых выбирается нужный вариант. Затем, пользователю требуется выставить параметры организации и вести сведения.

Порядок голосования юр. лица в протоколе общего собрания жильцов в МКД

Юридическое образование также может являться владельцем недвижимости и права на заседаниях у них равнозначны с другими собственниками.

Чтобы осуществить эту процедуру и рассчитать число голосов, можно воспользоваться пошаговой инструкцией:

  1. Назначение группы инициативных людей.
  2. Проведение заседания.
  3. Сформировать реестр собственников МКД.
  4. Оповестить о предстоящей встрече всех жильцов.
  5. От организации должно быть заявлено доверенное лицо. Те граждане или фирмы, которые выбрали от себя представителей, должны предоставить им доверенность на участие в общем собрании собственников помещений.
  6. На основании количества имущества компании в МКД, зависит процент голосов.
  7. Проведения референдума в очном формате.
  8. Занесение сведений в регистрационные листы.
  9. Публичное оповещение о результатах.
  10. Сохранить всю документацию.

Необходимый кворум для принятия различных решений

На заметку: юридическое лицо обязано предоставить ОРГН и ИНН фирмы. В протоколе прописывается номер доверенности, по которой голосует представитель организации. С реестром должны ознакомиться все собственники и завизировать это подписью.

Требования к оформлению результатов голосования многоквартирного дома собственниками жилья

Подсчет не обязывает владеть особыми навыками, но все должно проходить прозрачно, чтобы потом не потребовалось заново проверять результаты.

Принципы и требования:

  1. Составление реестра и протокола.
    В документах прописывают определение кворума и состав счетной комиссии.
  2. Бюллетени и листы проверяются и подсчитываются вручную.
    Во время этого процесса, должны присутствовать наблюдатели. Спорные моменты подразумевают дополнительную проверку.
  3. Наличие доверенностей от лиц, которые являются представителями собственников.

На заметку: оформление всех сопроводительных документов должно быть строго по образцам.

Лист голосования

Ход любого заседания должно отображаться в письменном виде. Процент голосов собственников нужен для принятия решения после подсчета. Подведение итогов производится по листам. На оформление бланка влияет статус жильца.

Физическое лицо указывает:

  • Ф.И.О.;
  • номер квартиры и метраж;
  • данные паспорта.

Организация обязана предоставить – ОРГН и ИНН фирмы.

Если в листе будут отсутствовать какие-то данные, то это считается нарушением.

Какая информация должна указываться в протоколах голосования жильцов

Каждый протокол должен содержать обязательные реквизиты:

  1. Название документа.
  2. Дата и номер.
  3. Суть собрания или голосования.
  4. Подписи ответственных лиц.
  5. Место, где будет храниться документация.

На заметку: все участники процесса должны поставить подпись на протоколе.

Может ли проверить протокол голосования жилец МКД и как это сделать

Документы часто подделывают заинтересованные лица, поэтому предусмотрена проверка протокола, если существуют предпосылки того, то голосование прошло с нарушениями. Необходимо сформировать независимую комиссию со стороны УК или из собственников.

Дополнительно за проведением проверки можно обратиться в ГЖИ.

Формы ОСС помещений МКД

Доверенность на голосование на общем собрании собственников

Доверенность для голосования на общем собрании собственников должна быть у всех представителей. Бланк заполняет непосредственно доверитель, без подсказок и помощи. Документ подписывается лично владельцев недвижимости.

Нюансы голосования в зависимости от формы проведения созыва жильцов

Голосование может проходить в разных формах:

  • очная;
  • заочная;
  • очно-заочная.

От выбранного способа зависит количество документов, которые будут оформляться.

Очная

Очный процесс проблематичен, если в МКД много квартир и жильцов. После определения кворума может выясниться, что потребуется присутствия 100 и более человек. Поэтому необходима грамотная организация.

Указывать результаты следует по каждому вопросу отдельно. Подсчитать голоса нужно на основе бюллетеней и руководствуясь протоколом собрания.

Заочная

Заочный процесс подразумевает более лояльные условия. У счетной комиссии много времени на подсчет голосов и на встречу могут прийти больше жителей МКД. Бюллетень в этом случае упрощенная, то есть общая. Собственнику достаточно поставить только галочку и расписаться.

Очно-заочная

Смешанный процесс подразумевает наличие общей бюллетени и индивидуальных листов голосования. Такая форма применяется редко. Подобную процедуру проводят в том случае, если на заседаниях выявлена нехватка присутствующих. Голоса по двум документам подсчитываются по отдельности, а потом суммируются.

Посмотрите видео: «Как добиться кворума на общем собрании собственников.»

Во всех трех случаях на оформление протокола дается десять дней. При соблюдении формальностей и отсутствие спорных вопросов, реестр регистрируется и процедуру можно считать закрытой. Перед голосованием, необходимо провести несколько заседаний, на которых определяют форму процесса и состав счетной комиссии.

Документы, подтверждающие право собственности

Пункт 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает:
«5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме».

Кроме того, требования об указании в протоколе общего собрания реквизитов документов, подтверждающих право собственности, установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр.

Укажем документы, которые подтверждают право собственности на помещения МКД.

Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности

Таким документом могут являться:
— Свидетельство о государственной регистрации права собственности (с 15.07.2016 свидетельства о гос.регистрации права собственности не оформляются в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N360-ФЗ);
— Выписка из ЕГРП (выписка из ЕГРП выдавалсь по 31.12.2016 — до вступления в силу федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ);
— Выписка из ЕГРН (выписка из ЕГРН выдается с 01.01.2017 — со дня вступления в силу федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ).

Договор, заключенный до 01.02.1998

До вступления в силу федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме не являлась обязательной. Указанный закон вступил в силу 01.02.1998, следовательно, договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизации), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до 01.02.1998, являются документами, подтверждающими право собственности на помещение. Государственная регистрация права собственности на помещение, полученное в собственность на основании договора, заключенного до 01.02.1998, не запрещена, хотя и не является обязательной.

Свидетельство о наследстве

Свидетельство о праве на наследство является надлежащим документом, подтверждающим право собственности.

Документ о выплате пая в ЖК/ЖСК

В силу части 1 статьи 129 ЖК РФ «член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью». Таким образом, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса членом ЖК/ЖСК, является документом, подтверждающим право собственности указанного члена ЖК/ЖСК на соответствующее помещение.

Решение суда

Вступившее в силу решение суда, которым установлено право собственности юридического или физического лица на помещение в МКД является надлежащим документом, подтверждающим право собственности указанного лица.

Документ, подтверждающий режим совместной собственности

В случае наличия одного из документов (указанных в пунктах 1-5 настоящего раздела статьи), подтверждающего право собственности какого-либо собственника на помещение, дополнительно к этому правоподтверждающему документу может быть представлен документ, доказывающий наличие совместной собственности на помещение нескольких лиц. Таким документом может быть, например, свидетельство о заключении брака, из которого следует, что брак заключен ранее, чем оформлено право собственности на помещение. В указанном случае любой из собственников, совместно владеющих помещением (независимо от того, кто конкретно указан в правоподтверждающем документе), имеет право участвовать в общем собрании таким количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения, то есть может действовать от имени всего помещения, находящегося в совместной собственности.

Дополнительная информация

Настоящая публикация является третьей, завершающей частью статьи, посвященной нюансам общих собраний собственников помещений. Ранее на сайте АКАТО были опубликованы первая и вторая части этой статьи. В статье проанализированы вопросы, наиболее часто вызывающие затруднения. Для разъяснения абсолютно всех нюансов проведения ОСС потребуется неизмеримо больше публикаций, такая работа может быть бесконечной.

Кроме того, законодатель довольно часто вносит изменения в нормы жилищного законодательства, и многие разъяснения этой сферы быстро утрачивают актуальность. Например, одним из новых федеральных законов (принят Госдумой РФ 20.12.2017, законопроект 82843-7) вносятся поправки в нормы, регулирующие порядок проведения общих собраний, в частности устанавливается обязанность передачи в органы госжилнадзора не копий, а подлинников протоколов ОСС, устанавливается право участия в общих собраниях не только собственников, но и лиц, принявших помещения в МКД от застройщика по передаточному акту. Указанные изменения будут анализироваться после вступления соответствующих норм в законную силу.

Дополнительно АКАТО обращает внимание читателей, что в честь наступающего Нового 2018 года всем подписчикам АКАТО предоставляется специальный новогодний подарок, которым является бесплатный доступ к просмотру полной верчии видеозаписи вебинара «Общее собрание собственников помещений». Подробнее о новогоднем подарке и порядке его получения читайте