Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой,либо по договору об ипотеки, в том числе сделки по уступке прав требования

str555, и что это подтверждает?

Есть ЧЕТЫРЕ разных даты.

Первая — дата заключения договора уступки. Договор регистрации не подлежит и вступает в силу с даты согласования всеми сторонами существенных условий. Тут сомнений нет.

Вторая — дата перехода прав залогодержателя. Тут практика более-менее единообразна: права залогодержателя переходят одновременно с переходом прав по основному обязательству, если стороны не договорились об ином. Теоретически от факта регистрации смены залогодержателя не зависит.

Третья — дата, с которой должник (в данном случае залогодатель) обязан производить исполнение новому кредитору. Это общее правило, установленное ГК РФ — про извещение должника о случившейся уступке и всём прочем в том же духе. Это тоже теоретически не зависит от регистрации смены залогодержателя.

Четвёртая — дата, с которой для любых третьих лиц залогодержателем выступает новый кредитор. Вот это точно дата регистрации смены залогодержателя, ибо любое лицо вправе полагаться на сведения из публичного реестра.

Рассмотрим такую ситуацию.

Банк 1 (далее Б1) выдал кредит под залог недвижки. Заёмщик и залогодатель — одно и то же лицо. Впоследствии Б1 уступил права другому банку — Б2.

Об уступке залогодателя не извещали, смену залогодержателя в ЕГРН не регистрировали.

После уступки к залогодателю обращается некто с предложением продать этому некту заложенную недвижку. Залогодатель (напомню, не извещённый об уступке) обращается к Б1 за разрешением на продажу. Б1 согласие выдаёт.

Б2 подаёт иск в суд об оспаривании договора купли-продажи об оспаривании договора или досрочном обращении взыскания на предмет залога, мотивируя это тем, что залогодатель без его согласия распорядился заложенным имуществом.

Очевидно, что в таком иске должно быть отказано, ибо как минимум третье лицо, заключая сделку с согласия Б1, полагалось на сведения публичного реестра.

Тот факт, что на дату выдачи согласия права залогодержателя принадлежали Б2, будет означать одно: Б2 будет вправе взыскать с Б1 убытки, возникшие у Б2.

Соответственно, регистрация смены залогодержателя теоретически необходима для защиты прав нового залогодержателя перед третьими лицами — намеренными заключить сделку с залогодателем в отношении заложенного имущества, оспаривающими в судебном порядке права на заложенное имущество и/или саму ипотеку, и т.д.

В отсутствие такой регистрации новый залогодержатель вынужден полагаться лишь на добросовестность своих контрагентов (первоначального залогодержателя и залогодателя, если последний извещён о переходе прав), а при их недобросовестности, по сути, ограничен исками о взыскании с них убытков.

Это теоретически.Но есть и ещё одна сторона этой медали. Существует довольно многочисленная судебная практика, когда суды отказывают новому залогодержателю, не внесённому в ЕГРН, в осуществлении им своих прав. Например, отказывают такому залогодержателю в праве на обращение взыскания на предмет залога.

Как такая практика согласуется с практикой, в т.ч. на уровне Обзоров ВАС РФ, в соответствии с которой права залогодержателя переходят одновременно с переходом прав по обеспечиваемому обязательству, я не знаю. Это выше моего понимания. Однако в прошлом году я находила вполне свежую практику такого плана — и после отмены госрегистрации договора ипотеки, и после введения правила, что даже по договору, подлежащему госрегистрации, права у сторон возникают независимо от госрегистрации, а сама госрегистрация — она для третьих лиц.

Не могу сказать, что такая практика единообразна, но она есть. И гадать, какую позицию займёт суд в твоём деле, если вдруг до этого суда дойдёт, как-то не очень хочется. Нет, конечно, можно сказать работодателю, что такие решения не соответствуют законодательству, пойти на принцип, не регистрировать замену залогодержателя и готовиться в случае чего дать бой в суде. С непредсказуемым, к сожалению, исходом. И с рисками, связанными с тем, что устранить проблему окажется вообще невозможным — если по каким-то причинам регистрация смены залогодержателя окажется невозможной.

Но как-то это неклиентоориентированно, как модно сейчас говорить.

Лучше уничтожить проблему на корню, чем бороться с ней, когда уже полыхнёт и когда, возможно, сделать что-то будет уже невозможно.

Вы тут ошиблись в двух вещах.

Во-первых, Вы не просчитали все возможные риски, возникающие, если замена залогодержателя не зарегистрирована в ЕГРН. Вы решили, что раз договор уступки заключён без регистрации, то и всё нормально. И не задались вопросом, а для чего вообще нужен ЕГРН. А он нужен именно в первую очередь для защиты перед третьими лицами, полагающимися на записи в публичном реестре.

Только не надо рассказывать, что это маловероятно, что кто-то захочет совершить сделку с заложенным имуществом или оспорить права на него, а первоначальный залогодержатель будет действовать недобросовестно…

Юрист обязан просчитывать не вероятность наступления того или иного события, а последствия, если вдруг то или событие случится. Это дело менагеров — думать, насколько они могут положиться на своего контрагента, залогодателя и т.д. А дело юриста — описать риск.

И во-вторых. Вы так увлеклись чтением законов и своим толкованием этих законов, что даже не допустили мысли, что суды могут толковать это иначе, и не стали перепроверять судебную практику.

А потому очень неслабо подставили халявщика, написавшего сюда два года назад. Если у него сработают риски, о которых я тут сказала, виноваты будете исключительно Вы.

Затягивают проведение торгов

Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.

Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.

Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.

Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.

Какой довод защитит залогодержателя

Права возместить убытки от обеспечительных мер либо получить компенсацию основаны на положениях пункта 3 статьи 1064 ГК и возникают в силу прямого указания закона — статьи 98 АПК. Поэтому потери кредитора — залогодержателя в аналогичных случаях можно возложить на должника — залогодателя, даже если напрямую не было его виновных действий.

Статья подготовлена с использованием материалов журнала «Корпоративный юрист»

  • Подготовка и составление договоров
  • Все услуги по банкротству
  • Управление недвижимостью

Меняют параметры предмета залога

Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.

Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.

Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет. Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.

Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.

Какой довод защитит залогодержателя

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели заложенного имущества. Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить либо восстановить предмет залога. Такие доводы принимают суды, и на их основании защищают законные интересы залогодержателя в отношении измененного предмета залога.

Утверждают, что имущество выбыло из собственности

Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, может выбыть из собственности залогодателя. Например, когда сделку, на основании которой должник приобрел имущество, признали недействительной. При таких обстоятельствах права залогового кредитора будут противопоставлять правам стороны недействительной сделки.

Суды защищают право залога, которое принадлежит добросовестному залогодержателю. Например, Верховный суд указывал: поскольку спорный объект выбыл из владения первоначального собственника по его воле, последующее признание сделки по отчуждению такого имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.

Какой довод защитит залогодержателя

Если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог. Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.

Ссылаются на ранее заключенное соглашение о прекращении залога

Если залогодержатель получил права от иных лиц, например, по уступке, залогодатель может заявить такой довод: несмотря на запись в ЕГРН о залоге, он и предыдущий залогодержатель решили прекратить залог. В этом случае соглашение о расторжении ипотеки прекращает залоговые отношения, только если стороны вместе обращались в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Если они этого не сделали, то ссылки недобросовестного должника — залогодателя на ранее заключенное соглашение о прекращении залога не могут быть основанием, чтобы снять обременение с имущества.

Какой довод защитит залогодержателя

Соглашение без обращения в регистрирующий орган не может быть основанием признать отсутствующим обременение спорного имущества. В ином случае это будет нарушением прав добросовестного последующего залогодержателя, который изучил выписку из ЕГРН и не обнаружил оснований считать залог прекращенным.