К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства



В практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства. Высшие судебные органы применяли различные подходы к решению данного вопроса.

Чтобы рассмотреть данный вопрос, необходимо обратиться к определению объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации), собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.

Для того чтобы определить, что относится к объектам недвижимости, обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ). Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам, помимо прочего, относит все то, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. к ним относит объекты незавершенного строительства.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации , объект незавершенного строительства относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями. Однако, как видно из определений здания и сооружения, это, прежде всего результат строительства — признак, которым не обладает объект незавершенного строительства. Разграничением по данному признаку является наличие или отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Также в отличие от зданий, сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) , одним из случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перечисленных в ст. 39.3, является продажа земельных участков собственникам зданий, сооружений, либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ. Как мы видим, в данном перечне отсутствует объект незавершенного строительства.

Примечательно, что законодатель не дает определения объектам незавершенного строительства, что вызывает трудности в правоприменительной практике.

При анализе доктринальных определений объекта незавершенного строительства, наиболее предпочтительной представляется позиция Р. А. Валеева, который выводит определение объекта незавершенного строительства, через призму его признаков. Таким образом, по Р. А. Валееву, объектом незавершенного строительства является создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законодательством порядке.

Таким образом, видно, что объект незавершенного строительства, будучи объектом недвижимости и объектом капитального строительства, не обладает комплексом необходимых признаков для включения его в перечень наряду со зданием, сооружением. Следовательно, объекты незавершенного строительства не входят в число объектов, наличие которых дает лицу право на выкуп земельного участка.

Несмотря на отсутствие прямого указания в законе на право выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства, судебная практика многие годы придерживалась позиции в пользу предоставления такого права собственникам объектов незавершенного строительства.

Отправной точкой в изменении подхода к данному вопросу стало Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08. Суд признал законным отказ администрации г. Тольятти в заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося на праве аренды у общества с ограниченной ответственностью, имеющего на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, который оно приобрело по договору купли-продажи. Отменяя решения нижестоящих судебных инстанций по этому делу, Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы:

  1. Выкуп земельных участков под объектом незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе, несмотря на прямое указание на это в ЗК РФ. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) .
  2. Также судом было указано, что применение норм о приватизации указанных в ст. 36 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 г.; утратила силу; в настоящее время применяется ст. 39.3 ЗК РФ) исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, Высший Арбитражный суд Российской Федерации пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства не являются зданиями, сооружениями, и поэтому приватизация земельных участков под ними в силу ЗК РФ невозможна.

Данная позиция была поддержана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10.

Также схожую позицию имеет Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48 , согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Это исключает возможность предоставить занятые ими земельные участки в собственность исходя из ст. 36 ЗК РФ.

Однако в Определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11–13 Верховным Судом Российской Федерации был использован иной подход в решении данного вопроса. Суд указал, что если на объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, который в данном случае является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования ст. 36 ЗК РФ не имеется. То есть в этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных вышеперечисленными свойствами объектов недвижимого имущества.

Позднее в Определении от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738 Верховный Суд Российской Федерации указал, что в силу п. 3 ст. 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.

В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанных в законодательстве случаев.

Помимо прочего, представляется интересной судебная практика по выкупу земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства, которые были приобретены не в результате приватизации, а в результате гражданско-правовых сделок, частности, по договору купли-продажи.

Во-первых, при рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11. В данном Постановлении суд указал, что норма п. 3 ст. 28 Закона № 137-ФЗ при приобретении находящихся на арендованном земельном участке объектов незавершенного строительства, не в процессе приватизации, а по договору купли-продажи, не применима.

Во-вторых, согласно п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если право собственности на здание, сооружение перешло после введения в действие ЗК РФ лицу, которое не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу необходимо переоформить данное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, осуществляется переход обязанности по переоформлению, и, соответственно, право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, можно предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.

На первый взгляд, оба случая, рассмотренных выше, схожи, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка различается по существу рассматриваемых отношений. Так, в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.

Таким образом, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований и фактических оснований. То есть, предусмотренную законом возможность и приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

4. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08/.

  1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10.
  2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11/.

10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 г. № 71-В11–13.

11. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48.

12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738.

  1. Валеев Р. А. Объект незавершенного строительства в системе объектов недвижимости: моногр. М.: Юрист, 2009. 176 с.

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

📌 договора купли-продажи;

📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой, проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

🔹 количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

🔹 наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.