Как продать незавершенное строительство

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС). Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства. Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Как законно продать дом, который построил сам?

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер. В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом. Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы. Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв. метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать. Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам. В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект. И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством. Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности. Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно. А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%. И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством. Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома. А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

📌 договора купли-продажи;

📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Инструкция: как купить дачу с землей?

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

Проблемные вопросы исчисления налога на прибыль

По общему правилу, установленному в подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, доход от реализации имущества уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества.

Если указанная цена превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Как разъяснено налоговиками, доход от реализации здания, строительство которого не закончено, уменьшается на стоимость незавершенного строительства, стоимость работ по договору подряда, так как данные расходы не учитываются как косвенные расходы, расходы по оплате посреднических услуг по реализации указанного имущества (письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 № 20-12/12075.1).

Доход от реализации недостроя признается в налоговом учете на дату подписания акта приемки-передачи объекта НС (п. 3 ст. 271 НК РФ). В связи с чем в бухгалтерском учете возникают отложенный налоговый актив (в части продажной цены) и отложенное налоговое обязательство (в части стоимости реализованного недостроя).

Если в налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС, такой убыток не является убытком от реализации амортизируемого имущества и в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.

Таким образом, специальный порядок признания убытка от сделки по реализации недостроя, не являющегося основным средством, не применяется (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Однако причиной непризнания убытка может быть отсутствие первичных документов по приобретению объектов НС независимо от срока их хранения, поскольку такие расходы не соответствуют п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 15.09.2005 № 03-03-02/84).

Нормами налогового законодательства установлена обязанность организаций в течение четырех лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского учета и других документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, а также документов, подтверждающих доходы, расходы и уплаченные налоги (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ).

Согласно норме п. 12 ст. 89 НК РФ на налогоплательщика возложена обязанность в ходе выездной проверки ознакомить сотрудников налогового органа, проводящих проверку, с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов, а также предоставить копии таких документов в ответ на требование, направленное в порядке, установленном ст. 93 НК РФ. И если компания создает препятствия к проведению налоговой проверки, умышленно уничтожает первичные документы и регистры учета, не предоставляет налоговикам возможности ознакомится с оригиналами первичных документов, регистров бухгалтерского и налогового учета, подтверждающих соответствие доходов и расходов по налогу на прибыль организаций, суды подтверждают правомерность применения налоговиками подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ. Это означает, что налоговики могут определить реальные налоговые обязательства расчетным путем на основании анализа имеющейся о налогоплательщике информации из банковской выписки и документов, полученных в ходе проверок его контрагентов (постановление АС Московского округа от 05.06.2017 № А40-128864/2016).

Поэтому для подтверждения размера полученного убытка компания должна в течение четырех лет хранить первичные документы, подтверждающие возникновение убытка при продаже объектов НС.

Проблемные вопросы исчисления НДС

Согласно п. 16 ст. 167 НК РФ моментом определения базы по НДС по сделкам реализации недостроя признается день передачи объекта покупателю с оформлением передаточного акта. Это означает, что исчисление и уплата НДС производится независимо от перехода права собственности от продавца к покупателю. Поэтому в течение пяти дней с момента подписания передаточного акта продавец должен выставить счет-фактуру на переданный объект незавершенного строительства и зарегистрировать в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Спорным вопросом в части необходимости исчисления НДС являются операции по передачи недостроенных жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Дело в том, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от обложения НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей ЖК РФ.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Для обоснования выводов финансисты обратились к нормам жилищного законодательства, отметив, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поэтому правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.

Однако налогоплательщики в судебном порядке могут доказывать правомерность применения льготы при реализации жилого объекта НС. Как отмечают суды, из смысла подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ следует, что закон связывает наличие у налогоплательщика права на применение льготы со сферой применения и видом реализуемого имущества, для отнесения объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его целевого и функционального назначения.

Если реализованные объекты недвижимости предназначены для проживания, отвечают признаку изолированности, все представленные налогоплательщиком разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объектов — жилые дома, налогоплательщик не подавал заявления об отказе от освобождения от налогообложения операции по реализации не завершенного строительством жилого дома в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, суды признают правомерным использование льготы по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

В доказательство применения льготы налогоплательщики представляют кадастровую выписку и кадастровый паспорт на объекты недвижимости, подтверждающие их назначение в качестве жилых домов (постановление АС Московского округа от 17.06.2016 № А40-80423/2015).

Однако есть и иная позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 27.04.2015 № 304-КГ15-2879.

Так, высшие судьи, руководствуясь письмом Минфина России от 12.05.2012 № 03-07-10/11, пришли к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи в отношении 14-этажного дома объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 2%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением о признании помещения жилым помещением, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47).

Таким образом, отсутствуют объективные обстоятельства, с наличием которых закон связывает применение льготы (фактическое наличие жилого дома, жилого помещения), в связи с чем спорная операция подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.

Аналогичный вердикт, со ссылкой на позицию высших судей, был вынесен Третьим Арбитражным апелляционным судом (постановление от 19.12.2016 № А74-5546/2016). Из него следует, что на дату заключения договора купли-продажи объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 40%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением № 47. В связи с этим суд признал обоснованным довод ИФНС о том, что ни жилищным, ни градостроительным законодательством не предусмотрен запрет на изменение назначения недостроенного помещения, поэтому наличие льготы в связи с реализацией объекта недвижимого имущества должно определяться по факту реализации уже пригодного к проживанию помещения.

Бухгалтерский учет операций по реализации объектов НС

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операции по продаже объекта НС.

Для того чтобы реализовать объект недостроя, продавец должен в общеустановленном порядке зарегистрировать на него право собственности (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Впоследствии необходимо уже покупателю недостроя зарегистрировать право собственности на данный объект, уплатив государственную пошлину (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с реализацией объектов НС, регламентирован Положениями по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160), «Доходы организаций» ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н) и «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

До момента продажи объект НС числится у продавца на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» либо 41 «Товары», субсчет 41-1 «Приобретение объектов НС для перепродажи» (если объект НС приобретался с целью его последующей перепродажи).

Для того чтобы отразить списание объекта недостроя до момента признания доходов и расходов, необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» с отражением аналитической информации по каждому проданному объекту НС.

Использование счета 45 «Товары отгруженные» обусловлено тем, что недострой передан покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности объекта НС.

Периодом отражения стоимости реализуемого объекта НС является дата подписания между продавцом и покупателем передаточного акта.

Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий (п. 12 ПБУ 9/99):

— компания имеет право на получение этой выручки (вытекает из договора купли-продажи объекта НС);

— сумма выручки может быть определена;

— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;

— право собственности перешло от организации к покупателю;

— расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

При выполнении вышеперечисленных условий (при переходе права собственности на объект к покупателю при регистрации права собственности) компания-продавец признает выручку от реализации недостроя и, соответственно, расходы, связанные с такой реализацией.

Поступления от продажи объекта НС классифицируются как прочие доходы, а расходы, связанные с реализацией, — как прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).

Рассмотрим на примере как отразить в учете продажу объекта НС.

Пример

Компания приняла решение о продаже недостроенного склада товаров.

Фактические расходы на строительство склада на момент принятия решения о ликвидации объекта составили 118 000 000 руб.

Продажная цена недостроя составила 100 000 000 руб., в том числе НДС 15254237,29 руб.

На счетах бухгалтерского учета компании операции по строительству и продаже склада товаров отражены следующими бухгалтерскими записями:

Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 02, 10, 70, 69

— 118 000 000 руб. — отражены затраты, связанные со строительством склада;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по госпошлине»

— 22 000 руб. — отражена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект НС;

Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

— 22 000 руб. — отнесена стоимость госпошлины на удорожание стоимости НС;

Дебет 68 «Расчеты по госпошлине» Кредит 51 «Расчетные счета»

— 22 000 руб. — перечислена госпошлина;

Дебет 45 «Товары отгруженные» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»

— 118 022 000 руб. — отражена стоимость проданного объекта недостроя;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по НДС»

— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);

Дебет 09 «Отложенные налоговые активы» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»

— 16949152,44 руб. (84745762,21 руб. х 20%) — начислен отложенный налоговый актив (для целей исчисления налога на прибыль отражен доход от реализации недостроя в сумме 100 000 000 руб. – 15254237,29 руб. = 84745762,71 руб.);

Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77 «Отложенные налоговые обязательства»

— 23 604 400 руб. (118 022 000 руб. х 20%) — начислено отложенное налоговое обязательство (для целей исчисления налога на прибыль отражены расходы в сумме 118 022 000 руб.);

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы»

— 100 000 000 руб. — начислена выручка от реализации недостроя;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»

— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

—15254237,29 руб. — зачтен НДС, исчисленный к уплате в бюджет в момент подписания акта приема-передачи недостроя;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 45 «Товары отгруженные»

— 118 022 000 руб. — списана стоимость реализованного объекта незавершенного строительства;

Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09 «Отложенные налоговые активы»

— 16949152,44 руб. — отражено гашение отложенного налогового актива;

Дебет 77 «Отложенные налоговые обязательства» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»

— 23 604 400 руб. — отражено гашение отложенного налогового обязательства.

В налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС в размере 33276237,29 руб. Как уже было отмечено, он не является убытком от реализации амортизируемого имущества, а поэтому в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.