Многоквартирный дом

С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.


Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

  • помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
  • помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
  • крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
  • земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Общие вопросы по МКД

Владельцы МКД часто не всегда знают о проблемах, которые напрямую касаются общего имущества строения и формирования ТСЖ.

Это связано с тем, что на сегодня еще не решено множество вопросов, в частности многие не знают, что несет под собой общее имущество.

Согласно российскому законодательству, в данную категорию принято относить:

  • коридоры, чердачные помещения, подвалы и так далее;
  • несущие и иные типы конструкции – фундамент, плиты и так далее;
  • кровля;
  • электрическое, механическое и иное оборудование, которое находится на обслуживании в МКД;
  • земельный надел, на котором находиться дом.

В случае формирования ТСЖ с целью организации управления сооружением, дом остается находиться в долевой собственности.

Капитальный ремонт

Еще в 2014 году обрели юридической силы современные подходы к правовому регулированию отношений.
С этого периода владельцы в обязательном порядке вносят плату за капитальный ремонт мест общего пользования.

Иными словами, капремонт в МКД считается обязательным.

Согласно мнению Правительства РФ совершенные платежи позволяют запускать процедуру коллективного типа инвестирования.

Благодаря этому у ЖКХ появляется возможность развития в необходимом направлении, а ремонтные работы будут осуществляться под строгим контролем соответствующих органов.

Под определением содержания квартиры в МКД подразумевается совокупность действий, которые направлены на поддержку объекта недвижимости в надлежащем виде:

  • осуществление капитального ремонта, в том числе и текущего;
  • соблюдение мер, которые направлены на исправление различных неисправностей.

Согласно российскому законодательству, в содержание жилья включено:

  • проведение проверок компаниями, которые несут прямую ответственность за жизнь и здоровье жильцов;
  • организация мер по обеспечению общедомового освещения;
  • проведение санитарных, уборочных и иных мер в местах общего пользования с прилегающей территорией;
  • гарантированное обеспечение необходимого температурного режима в пределах установленных норм;
  • организация вывоза мусора (жидкого и сухого) владельцев жилых помещений и компаний, которые находятся в многоквартирном доме;
  • исполнение взятых на себя сезонных обязательств по содержанию придомовых территорий.

Данные перечень услуг является ключевым, которые предоставляются управляющей компанией.

Одновременно с этим, управляющая компания обязательно берет на себя выполнение таких разновидностей работ:

  • проведение ремонтных работ кровли, водостоков и чердаков;
  • работы, которые необходимы с целью укрепления фасадов сооружения, а также: удаление декоративных элементов, плитки, кирпича и так далее;
  • обработка антисептиком деревья;
  • герметизация швов, укрепление люков и прочего.

Необходимо обращать внимание на то, что управляющая компания совместно с жильцами имеют право включать в договор дополнительные условия, которые не противоречат российскому законодательству.

Решение о включении дополнительных условий должно быть принято исключительно на общем собрании.
В случае достижения согласия обеих сторон новые коррективы будут занесены в соглашение и подкреплены соответствующими подписями.

Читайте, как посмотреть задолженность по ЖКХ.

Как оплатить ЖКХ по лицевому счету? Информация .

Кто может получить субсидию на оплату ЖКХ? Подробности в этой статье.

Формирование тарифов

Каждый год тарифы устанавливаются на общем собрании владельцев жилой недвижимости. Если гражданин живет в муниципальной либо государственной квартире, то кроме капитального ремонта и содержания в тариф включено плату за недвижимость, которая предоставляется на правах договора социального найма.

Проживающие в таких помещениях не могут получать квитанции на оплату капитального ремонта, поскольку бремя содержания помещения возложено полностью на владельца в лице государства либо муниципалитета.

Тариф в 2020 году формируется по нескольким направлениям:

  • оплата жилья по договору социального найма;
  • оплата за текущий ремонт;
  • оплата за содержание общедомовых помещений;
  • оплата за проведение капитального ремонта.

Необходимо помнить, что в случае выделения в квитанции отдельным пунктом платы за, к примеру, уборку лестничных проемов, считается нарушением, поскольку данное положение уже автоматически включено в статью затрат по содержанию. Иными словами это попытка взять двойную плату с жильцов.

Расшифровка термина

Существует несколько определений данной терминологии.

Говоря о том, что это такое МКД в ЖКХ, то под ним подразумевается совокупность нескольких жилых объектов, которые включают в себя выход в помещение общего пользования либо же на прилегающий к дому земельный участок.

Расшифровка МКД в ЖКХ весьма простая, главное, это понимать, что у многоквартирных домов отсутствует единый собственник, а квартиры и иные типы помещения находятся в праве собственности различных субъектов:

  • юридических лиц;
  • физических лиц;
  • государства.

Об этом нужно помнить для минимизации рисков возникновения различного недопонимания.

Законодательная база

Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:

Наименование документа Его суть
Постановление Правительства №47 от 20.01.06. Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям.
Градостроительный кодекс Свод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий.
СНиП 31-01-2003 Свод правил, содержащий в себе основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам.
Постановление Правительства № 491 от 13.08.06. Акт, регламентирующий содержание общего имущества в МКД.
Постановление Правительства № 290 от 03.04.13. Документ, содержащий в себе перечень минимальных услуг, необходимых для поддержания функциональности имущества в МКД.
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.03. Законодательный акт, содержащий в себе правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений.
Постановление Правительства № 416 от 15.05.13. Нормативно-правовой акт, определяющий стандарты управления МКД.

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

  1. По назначению:
    • квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
    • общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
  2. По количеству этажей:
    • малоэтажные (достигающие двух этажей);
    • среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
    • многоэтажные (более шести этажей);
    • здания повышенной этажности (от 11 до 16);
    • высотные (более 16 этажей).
  3. По количеству квартир:
    • двухквартирные;
    • многоквартирные.
  4. По структуре:
    • коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
    • секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
    • галерейные;
    • блокированные;
    • смешанного типа.
  5. По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
    • кирпичные;
    • панельные;
    • монолитные;
    • смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).

От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

Кирпично-монолитный

Очень распространённый вид новостроек в последнее время. В отличие от монолитных домов железобетонный только каркас, внутренние перегородки выкладываются из керамических блоков, а наружные стены из кирпича. Такой вид постройки обеспечивает конструкции высокую прочность, способную выдержать даже землетрясение. Уровень звуко и теплоизоляции примерно на треть лучше, чем в монолитных постройках. Получается, такой тип домов объединил в себе все плюсы от монолитных и кирпичных застроек.

Немного об истории вопроса

Проектирование домов различной этажности продиктовано необходимостью экономии пространства, которая возникает в условиях тотальной урбанизации.

Чем выше дом, тем большее количество квартир в нем можно построить и большее количество семей разместить.

Разрастание крупных городов и мегаполисов в ширину приводит к захватыванию площадей, которые могли бы служить сельскохозяйственными угодьями. Поэтому возникла насущная необходимость в проектировании и строительстве многоэтажных домов. Вот некоторые примеры:

  • первый в советском государстве 4-этажный каркасно-панельный дом был построен в Москве в послевоенное время (1948 г.);
  • в это же время и чуть позже в Москве был застроен жилой квартал домами в 10 этажей;
  • первый бескаркасный панельный дом высотой в 7 этажей был построен в 1954 году, и тоже в столице;
  • строительство 5-этажных домов было выбрано из соображений экономии – это максимальная этажность, позволяющая постройку без лифта;
  • впервые возведение 9-ти этажного панельного дома началось в 1960 году.

Архитектурные решения

Соображения, из которых исходили архитекторы, выбирая для постройки именно 9, а не 10 и не 8 этажей, – предполагаемая, за редким исключением, высота в 28 или чуть более м. Вертикальный размер 9-этажного дома в метрах обычно позволяет достать до верхнего этажа с помощью стандартной пожарной лестницы, длина которой точно такая же – 28 м.

Стандартная высота потолков составляла даже меньше, чем 3 метра, но с учетом фундамента или цоколя получалось немного больше.

Если строить дополнительное количество этажей, требуются специальные лестницы для обеспечения эвакуации при пожаре, а это означает существенное удорожание проекта. Даже если высота потолков составляла 3 метра (что в панельных домах встречалось крайне редко, даже с фундаментом и цоколем), высота 9-ти этажного дома не превышала 30 м. Получалось, что до последнего этажа могла достать пожарная лестница. При этом дополнительные меры безопасности, ведущие к удорожанию полученных квадратных метров, не требовались.

На фото изображена 9-этажка.

Высота здания

Высота двенадцатиэтажного дома определяется расстоянием расположения наивысшей точки – последнего этажа. Верхний технический ярус в расчет не берется.

Кирпичный 12-этажный дом

Высота этажа рассчитывается как разность отметок поверхности проезда пожарного транспорта и нижней планкой открывающегося окна. Если проемы отсутствуют, то показатель вычисляется суммой отметок напольной и потолочной поверхности, деленной на 2.

Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

  1. расположению строения;
  2. коммуникациям, установленным внутри здания;
  3. высотности;
  4. квартирам и помещениям общего пользования;
  5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
  6. несущим конструкциям и т. д.

Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

Отличия частного дома от МКД

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

Многоквартирный дом блокированной постройки

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Возможна ли смена статуса дома?

Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

  1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
  2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
  3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
  4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

Особенности МКД

Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

  • Жилые и коммерческие помещения, расположенные в МКД, не могут оставаться без собственника, поэтому взносы на текущий и капитальный ремонты, ОДН начисляются в любом случае.
  • Данный вид недвижимости отличается большим количеством собственников помещений, обязанных нести ответственность не только за личное имущество, но и за содержание помещений, конструкций общего пользования.
  • В связи с тем, что все коммуникации имеют централизованный характер, ограничить в потреблении ресурсами отдельную квартиру попросту невозможно. Поэтому наказание должников может заключаться исключительно в отключении электроэнергии.
  • Ненадлежащий контроль над ресурсообеспечивающими коммуникациями приводит к сбоям в подаче коммунальных услуг для многих пользователей помещений.
  • Ввиду большого количества проживающих, конфликтные и спорные ситуации между собственниками не редкость, а возникают они по причине нарушения режима дня, захвата территории общего пользования и т. д.
  • МКД, как и любой объект недвижимости, подвержен износу. Именно поэтому с течением времени на его содержание и текущий ремонт уходит все больше денежных средств.
  • Многоквартирные дома требуют обязательного наличия управляющей организации, контролирующей своевременную и полноразмерную подачу необходимых ресурсов, техническое состояние всех сооружений и коммуникаций, надлежащий уход за придомовым земельным участком.
  • В отличие от домов блокированной постройки и частных жилых объектов, МКД участвуют в федеральных и региональных программах, а значит финансирование капитального ремонта, реконструкции или реставрации происходит не только на деньги собственников, но и за счет бюджетных средств.


Примечания

  1. п.6 Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.
  2. ст.244 ст. 245 Гражданский Кодекс РФ.
  3. ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
  4. пп.1 п.4 ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
  5. ст.210 Гражданский Кодекс РФ.
  6. см. Раздел VIII Жилищный Кодекс РФ.

Для улучшения этой статьи желательно?:

  • Найти и оформить в виде сносок ссылки на авторитетные источники, подтверждающие написанное.
  • Викифицировать статью.

Как получить разрешение на ИЖС? Что необходимо знать застройщику?

Разрешительные органы следуют порядку разработки и согласовывают документы для ИЖС по РСН 70-88. Благодаря им определяется не только точность застройки участка, но и планировка жилища и вспомогательных строений. Этот проект нужно хорошо обдумать, т. к. то что не отображено в плане, будет признано самовольным строением и надлежит сносу либо повторному согласованию.

Без разрешения, то есть раньше утверждения плана и получения документов начинать работу не следует, иначе могут возникнуть серьезные проблемы. Для того что бы точно узнать, какие потребуются документы для начала застройки, следует ознакомиться к «Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99».

Для того что бы получить разрешение нужно обратиться в БТИ или архитектурный департамент города предоставить:

  • заявление на разрешение застройки;
  • документы устанавливающие право пользования участком;
  • свидетельство о натурном определении границ, размещения строений и т.д.;
  • кадастровый план участка;
  • проект дома.

После выдачи разрешение действительно 10 лет.

Проблемы определения понятия многоквартирного дома в рамках действующего законодательства Российской Федерации Текст научной статьи по специальности » Право»

В статье автором сделана попытка определиться с понятием » многоквартирный дом » в общем смысле, поскольку указанный термин не закреплен на законодательном уровне. Отсутствие единства в судебной практике и разъяснений уполномоченных органов порождают нестабильность в экономической деятельности. Наличие пробелов в законодательстве в данном вопросе, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования ведет к многочисленным нарушениям прав и интересов заинтересованных лиц.

Problems of definition of an apartment building under the current legislation of the Russian Federation