Несет ли хозяин помещения (Арендодатель) ответственность за использование арендатором незаконной рабочей силы?

Полное описание

В хозяйственном обороте возникают ситуации, когда к собственнику здания или помещения может обратиться лицо, желающее арендовать это имущество.

Может ли арендодатель доверять своему потенциальному арендатору, который может использовать недвижимое имущество для противоправных целей (например, незаконная организация зала игровых автоматов (статья 171.2 УК РФ), организация либо содержание притонов для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов (статья 232 УК РФ), организация занятия проституцией (статья 241 УК РФ)).

Для того чтобы арендодатель не беспокоился о возможных столкновениях с правоохранительными органами, а также о потенциальной уголовной ответственности для него за преступления арендатора, мы предлагаем ряд советов.

Совет № 1. Рекомендуется включить в текст договора условие, на основании которого только с письменного согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Запрет на передачу арендатором нежилого помещения третьему лицу без согласия арендодателя следует подкрепить договорным штрафом за его нарушение, сверх которого в полном объеме взыскиваются убытки. Такая санкция позволит предупредить несанкционированную сдачу в субаренду или перенаем нежилого помещения третьему лицу, которое может использовать это имущество для организации азартных игр или осуществления иной противоправной деятельности.

Кроме того, взыскать неустойку с неисправного арендатора проще, чем убытки, поскольку необходимо доказать лишь нарушение договорного обязательства.

Если у арендодателя возникнут подозрения, что арендатор сдал нежилое помещение в субаренду или перенаем, то он может взять с собой нотариуса и двух незаинтересованных лиц и посетить арендуемое помещение.

На основании статьи 83 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус вправе удостоверить факт нахождения гражданина в определенном месте.

Так, нотариус может установить, что два незаинтересованных лица в определенное время находились в определенном месте (нежилое помещение, переданное незаконно в субаренду или перенаем).

Затем арендодатель вправе предъявить иск арендатору о взыскании с него неустойки и убытков. В качестве доказательств нарушения договорного обязательства следует использовать свидетельские показания тех лиц, в отношении которых было совершено нотариальное действие – все это подтвердит, что данные свидетели точно находились в определенном месте и видели, что арендуемое нежилое помещение занимает лицо, отличное от арендатора.

Совет № 2. Рекомендуется застраховать имущество, подлежащее передаче в аренду.

Осуществление арендатором противоправной деятельности в нежилом помещении арендодателя может привести к его повреждению или гибели.

Одним из возможных сценариев причинения подобного ущерба может быть применение специальных средств сотрудниками правоохранительных органов для пресечения преступления.

Для исключения этого и других возможных рисков повреждения или уничтожения предмета аренды (например, пожар от перегруженной игровыми автоматами электросети) рекомендуется заключить договор имущественного страхования в пользу выгодоприобретателя.

Следовательно, арендатор (страхователь) обязуется заключить со страховой организацией (страховщик) договор имущественного страхования предмета договора в пользу арендодателя (выгодоприобретатель).

В случае наступления страхового случая (повреждение или уничтожение предмета аренды) арендодатель получит страховое возмещение.

Совет № 3. При наличии оснований полагать, что арендатор может использовать нежилое помещение для осуществления противоправной деятельности рекомендуется помимо указания в договоре цели передачи нежилого помещения (например, кафе или хозяйственное помещение) также в акте приема-передачи предмета аренды от арендодателя к арендатору указать на отсутствие каких-либо объектов внутри помещения либо о наличии таковых, но не имеющих отношения к незаконной деятельности. Такая отметка позволит в последующем арендодателю доказать, что он не знал и не мог знать о том, что арендатор осуществляет противоправную деятельность.

В подтверждение этой рекомендации рассмотрим Решение Корсаковского городского суда Сахалинской области от 27.07.2011 по делу № 2-746/2011.

Корсаковский городской прокурор обратился в суд в порядке статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Ким С.Г. с исковым заявлением о возложении обязанности запретить предоставлять и использовать для осуществления азартной деятельности нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований указал, что отделением по борьбе с экономическими преступлениями Отдела внутренних дел по городу Корсакову проведена проверка по факту незаконной предпринимательской деятельности с использованием игорного оборудования, в том числе в нежилом помещении. Проверкой установлено, что данное нежилое помещение, общей площадью 325.5 кв.м., является собственностью гражданина Ким С.Г., и, как следует из объяснений его представителя, помещение сдавалось в соответствии с пунктом 3.1 договора от 01.01.2011 года за 220000 рублей за один месяц обществу с ограниченной ответственностью «Е.» (далее – ООО «Е.»). Согласно материалам проверки в данном нежилом помещении установлены игровые автоматы в количестве 38 штук, 2 столешницы покерного стола и одна рулетка. Из объяснений А., управляющего делами ИП Ким С.Г., жилое помещение по указанному адресу сдано в аренду ООО «Е.» в лице генерального директора Б., и о том, что арендатор организовал в помещении проведение азартных игр, ни управляющий делами, ни ИП Ким С.Г. не знали. Ссылаясь на статьи 3, 9 и пункт 1 статьи 13 Федерального закона № 244-ФЗ от 29.12.2008 «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», утверждает, что ИП Ким С.Г. предоставил нежилое помещение для осуществления незаконного проведения азартных игр с использованием игорного оборудования без соответствующего разрешения вне пределов определенных законом игорных зон, нарушив тем самым требования статьи 10 ГК РФ.

Вместе с тем суд установил, что ответчиком было сдано арендатору 01 января 2011 года – ООО «Е.» нежилое одноэтажное здание – «кафе» для ведения хозяйственной деятельности предприятия без какого-либо оборудования или иного имущества в нем, общей площадью 325,50 кв.м.

Учитывая это и другие обстоятельства, суд отказал в удовлетворении исковых требований Корсаковского городского прокурора.

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации не содержит объективных оснований для привлечения арендодателя нежилого помещения к уголовной ответственности за передачу этого имущества арендатору, который будет его использовать при осуществлении противоправной деятельности, но только тогда, когда собственник не знал и не способствовал осуществлению арендатором противоправной деятельности с использованием своего помещения.

Н.В. Тарков

Юридическая компания Тюмень

Ответственность арендодателя за имущество арендатора

По закону хозяин целиком отвечает только за свою собственность. Но он также обязан (согласно п. 1 ст. 616) выполнять его капитальный ремонт. Обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и текущему ремонту п.2 той же статьи ГК РФ возложена на арендатора. Из этого следует, что если ему нанесен ущерб по причине отсутствия капремонта, то за него отвечает собственник.

Приведем два примера по найму офисного помещения.

  1. Для обеспечения безопасности арендатор установил охранную сигнализацию и сдал помещение под охрану. Офис обокрали – вынесли оборудование, сигнализация при этом не сработала, отряд охраны по этой причине своевременно не среагировал. В этом случае к хозяину никаких претензий – его помещение в целости и сохранности. Наниматель установил сигнализацию и не уделял внимания ее обслуживанию.
  2. Офис снят с уже установленной сигнализацией. Оплата услуг охранного агентства включена в арендную плату. Возникла такая же ситуация с взломом и кражей – сигнализация не сработала. Выяснилось, что несмотря на регулярные платежи, охранное агентство денег не получало и отключило сигнализацию в одностороннем порядке. Поскольку договор с ним заключал арендодатель, экплуатанта в известность никто не поставил. В этом случае весь его ущерб от кражи обязан компенсировать владелец помещения.

Кто отвечает за пожарную безопасность? По ст. 38 ФЗ-69 от 21.12. 1994 перед государством за соблюдение норм пожарной безопасности отвечает только хозяин. Кроме того, согласно ст. 611 он обязан передать нанимателю объект, соответствующий своему прямому назначению.

Квартира должна быть безопасной для проживания. На момент передачи владелец обязан позаботиться о пожаробезопасности жилья.

Аналогично и с коммерческой недвижимостью. В договоре рекомендуется указать, кто именно несет ответственность за пожарную безопасность данного объекта. Например, собственник может установить пожарную сигнализацию, сделать ремонт не подверженными воспламенению и горению материалами, а арендатор гарантировать соблюдение норм пожарной безопасности и принятие мер по предотвращению пожара.

Подобные нюансы следует отразить в контракте. Они позволяют распределить и минимизировать возможные риски.

За что отвечает арендодатель по договору

По закону владелец имущества обязан передать его в состоянии, предусмотренном договором. Это означает обязательную оговорку на этот счет — помещение, автомобиль или оборудование передается в пользование в «идеальном состоянии», «удовлетворительном техническом, позволяющем эксплуатацию по назначению» или с недостатками. Последние разделяются на следующие.

  • Явные. Те, о которых собственник знает, и скрывать их нет смысла. Отражение в соглашении имеет значение для определения меры ответственности арендодателя в случае невозможности эксплуатации имущества.
  • Скрытые. Те, о которых владелец не знал и не догадывался. Они могут проявиться в эксплуатации и причинить ущерб арендатору. Последний имеет право предъявить ущерб к взысканию или отказаться от аренды вообще.

Согласно положениям ст. 612 ГК РФ за имущество отвечает его хозяин вне зависимости от того, знал он о наличии недостатков, или нет. В этом же нормативе есть оговорка с условием, выполнение которого снимает с владельца все риски.

Когда арендодатель не несет ответственности по договору?

Указание явных дефектов в тексте соглашения избавляет от ответственности за возможные неприятные последствия. Эта норма предусмотрена в п.2 ст. 612 ГК РФ. Если собственник письменно подтвердил наличие дефектов до заключения сделки, а вторая сторона согласилась на свой страх и риск, то риски последствий возлагаются только на последнюю.

Но существует и ст. 611, предусматривающая передачу имущества, соответствующего не только договору аренды, но и своему назначению. Из этой нормы следует, что объект сделки должен быть пригодным для использования в любом случае.