Оспаривание решений общих собраний собственников помещений в МКД: кто, как, когда?

Утверждено

президиумом

Свердловского областного суда

«19» декабря 2018 года

Информационное письмо

об актуальных вопросах практики рассмотрения дел об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

В связи с возникающими у судов ошибками при рассмотрении дел об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и в соответствии с планом работы на четвертый квартал 2018 года судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда подготовлено настоящее информационное письмо с разъяснением спорных вопросов судебной практики.

При рассмотрении дел об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме следует учитывать положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), главы 9.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25).

Необходимо обратить внимание на следующие особенности разрешения споров указанной категории.

Стадия принятия искового заявления

На данной стадии надлежит проверять, уведомило ли лицо, оспаривающее решение собрания, иных участников соответствующего гражданско-правового сообщества о своем намерении обратиться с таким иском в суд (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ). Как разъяснено в пункте 115 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения.

В то же время необходимо учитывать требования к юридически значимому сообщению, которое может осуществляться в форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если такой способ извещения принят ранее на общем собрании и т.п. — пункт 65 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

Действующее законодательство не содержит определенного перечня доказательств, которыми может быть подтверждено исполнение заявителем обязанности по уведомлению участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с соответствующим иском, а потому допустимо представление любых доказательств, в том числе акта, подписанного собственниками квартир, расположенных в доме о размещении информации на информационных стендах дома (дело № 33-18781/2018).

Определение субъектного состава

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 104 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ).

Статьей 20, пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ к лицам, обладающим правом обжалования таких решений, отнесены орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного надзора и собственники помещений. Иные лица, в том числе управляющие организации, если они не являются собственниками помещений, не обладают правом обжалования решений, принятых на общих собраниях, а потому не могут быть истцами (дело № 33-2296/2018).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 117 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, до момента вынесения решения участники гражданско-правового сообщества вправе присоединиться к иску об оспаривании решения, что предполагает вступление в дело в качестве соистца в соответствии со статьей 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) либо при подаче искового заявления, либо в ходе судебного разбирательства.

Участники, голосовавшие за принятие решения, могут вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика в соответствии с требованиями статьи 43 ГПК РФ (пункт 118 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

При соблюдении требований об уведомлении других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд и в отсутствие волеизъявления этих участников на присоединение к иску либо на участие в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика, иных оснований для привлечения к участию в деле всех собственников помещений в многоквартирном доме в каком бы то ни было статусе у суда, рассматривающего дело, не имеется.

Соблюдение указанной процедуры позволит избежать излишнего усложнения судебного разбирательства, что особенно актуально для разрешения споров о признании недействительными решений собраний в крупных жилых комплексах.

Если гражданско-правовое сообщество, решение которого оспаривается, является юридическим лицом (например, товарищество собственников жилья), то оно является ответчиком по иску о признании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья недействительным. А в случае если истцы не предъявили требований к указанному юридическому лицу, то в соответствии со статьями 40, 41 ГПК РФ суд вправе поставить вопрос о привлечении в качестве соответчика товарищества либо о замене ненадлежащего ответчика.

Необходимо учитывать, что при оспаривании решения общего собрания собственников помещения, которым создано товарищество собственников жилья, такое товарищество не может являться ответчиком по данному спору.

Из анализа положений статей 44 — 46 ЖК РФ следует, что надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома могут выступать граждане и юридические лица, по инициативе которых было проведено данное собрание либо руководившие собранием.

В то же время, в случае, когда лицу, указанному в качестве инициатора проведения общего собрания, результаты которого оформлены протоколом, не было известно о проведении собрания и судом установлено, что подпись в протоколе ему не принадлежит, допустимо привлечение к участию деле в качестве ответчика управляющей организации, если на основании оспариваемого решения у такой организации возникли права и обязанности по отношению к собственникам помещений в многоквартирном доме (дело № 33-2291/2017).

При распределении судебных расходов в такой ситуации необходимо учитывать разъяснения, данные в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Последствия неприсоединения к иску предусмотрены частью 6 статьи 181.4 ГК РФ. Как указано в пункте 117 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, присоединиться к иску об оспаривании решения собрания участники гражданско-правового сообщества вправе до момента вынесения решения суда.

Неприсоединившиеся участники утрачивают право на обращение в суд с исками о признании недействительным оспоренного ранее решения, в том числе заявленными по другим основаниям, за исключением случаев, когда суд признает причины такого неприсоединения уважительными (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ).

При обращении неприсоединившегося участника с самостоятельным иском суд, учитывая необходимость установления причин неприсоединения участника к первоначальному иску, не вправе отказать в принятии заявления неприсоединившегося участника. К числу уважительных причин неприсоединения к иску может быть отнесено неуведомление такого участника о первоначальном иске в порядке, установленном пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ. Аналогичные правила применяются к рассмотрению исков о признании недействительными ничтожных решений собраний.

В случае если уважительных причин не установлено, необходимо руководствоваться общим правилом о невозможности повторного рассмотрения спора по тождественному иску, в связи с чем производство по делу подлежит прекращению на основании абзаца третьего статьи 220 ГПК РФ.

Определение вида гражданско-правового сообщества

Общие полномочия собрания собственников помещений дома определены в статье 44 ЖК РФ, а общего собрания членов товарищества собственников жилья – в статье 145 ЖК РФ. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (пункт 1 статьи 147 ЖК РФ).

Установление предмета доказывания

Предметом оспаривания является не протокол общего собрания, а решения, принятые общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, членами товарищества собственников жилья (часть 6 статьи 46, часть 1.1 статьи 146 ЖК РФ).

При определении правомочности собрания необходимо учитывать, что кворум – это наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать имеющие силу решения. Кворум определяется процентным соотношением к общему числу членов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может иметь различные значения в зависимости от вида вопроса.

Виды решений и порядок их принятия

Решения общего собрания, принимаемые большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников (квалифицированное большинство 66,6%):

а) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

б) о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном счете и депозите (пункт 1.1-1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

в) о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

г) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования (пункт 2 части 2 ст. 44 ЖК РФ);

д) о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами, в том числе в целях размещения ими рекламы (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

е) об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

ж) о наделении совета многоквартирного дома (если он имеется) полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (пункт 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

з) о наделении председателя совета многоквартирного дома (если он имеется) полномочиями на принятие ряда решений (пункт 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

и) о создании товарищества собственников жилья собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования (пункт 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ).

Решения общего собрания, принимаемые более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников многоквартирного дома:

а) о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем (пункт 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

б) о создании товарищества собственников жилья в одном многоквартирном доме (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

Решения общего собрания, принимаемые большинством голосов от общего числа голосов собственников – участников собрания:

а) о сроках и порядке проведения годового общего собрания (пункт 1 статьи 45 ЖК РФ);

б) об использовании информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования (пункт 3.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

в) об определении лица, уполномоченного на использование данных систем (администратора общего собрания), и о порядке приема им сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (пункты 3.3 – 3.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

г) о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ);

д) о выборе и изменении способа управления многоквартирного дома (пункт 4 части 2 статьи 44, часть 3 статьи 161 ЖК РФ);

е) об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если нет товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива и при этом в доме больше четырех квартир (часть 1 статьи 161.1 ЖК РФ);

ж) о размере платы за содержание жилого помещения, в том числе в ряде случаев о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (если в многоквартирном доме нет товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) пункт 7 статьи 156 ЖК РФ);

з) о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1 часть 2 статьи 44 ЖК РФ);

и) о благоустройстве относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (пункт 2.1. части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Действует общая презумпция оспоримости решения собрания: недействительное решение собрания всегда оспоримо, если из закона не следует, что оно ничтожно (пункт 107 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25). Перечень оснований ничтожности решения собрания, указанных в статье 181.5 ГК РФ, является исчерпывающим.

Суд вправе по собственной инициативе вынести на обсуждение сторон вопрос о неприменении решений собрания в силу его ничтожности (пункт 106 Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25). Вопрос о неприменении последствий ничтожного собрания в случае истечения срока обращения в суд об оспаривании решения общего собрания, необходимо выносить на обсуждение сторон, если требования или возражения основаны на применении последствий такого собрания, в случае если предъявлены требования только о признании недействительным решения общего собрания по мотиву ничтожности, истечение сроков исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Проверка процедуры проведения иного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и правомерности принятых на таком собрании решений (оспоримость) в отсутствие принятия иных решений по поставленным вопросам не относится к полномочиям общего собрания, поскольку статьей 46 ЖК РФ предусмотрен судебный порядок разрешения таких споров.

Критерии существенности допущенных нарушений для признания недействительными решений общих собрания по мотиву оспоримости, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации, отличаются от установленных Жилищным кодексам Российской Федерации, которым предусмотрена необходимость установления факта причинения убытков лицу, оспаривающему общее собрание.

Решение собрания не может быть признано недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым собранием, не могло повлиять на его принятие и решение не влечет существенных неблагоприятных последствий для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Особенности определения кворума общего собрания

В соответствии с пунктом 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

Отсутствие в бюллетене сведений о документе, подтверждающем право собственности, является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчета голосов. Суд не подменяет собой счетную комиссию, и истребование сведений из БТИ и ЕГРП судом производится только в целях проверки соответствия данных, указанных в бюллетенях, но не в целях установления наличия зарегистрированного права, то есть в случае отсутствия таких сведений, бюллетень изначально не должен быть принят к голосованию счетной комиссией.

В случае если собственники указывают либо номер бланка правоподтверждающего документа и его дату выдачи, либо номер регистрационной записи и дату такой записи (любой идентифицирующий признак правоустанавливающего документа), такой бюллетень подлежит учету, поскольку данная информация заносится самим собственником.

Согласно части 3 статьи 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При возникновении сомнений в подаче бюллетеней в срок проведения голосования (отсутствие даты заполнения, реестра принятия решений и иных доказательств) необходимо предложить сторонам представить дополнительные доказательства, поставить на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени, в качестве свидетелей. Само по себе отсутствие даты при наличии иных доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не может являться основанием для признания решения недействительным.

В случае если сторонами относимых и допустимых доказательств, должным образом свидетельствующих о соблюдении требований закона при проведении оспариваемого собрания, несмотря на разъяснение судом такой обязанности, представлено не было, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного многоквартирного дома, в которых прямо указана дата их заполнения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 5-КГ18-51).

Применение сроков исковой давности

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 112 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ.

В соответствии со статьей 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Из системного толкования указанных норм следует, что течение срока исковой давности начинается не только в момент, когда лицо достоверно узнало о нарушении своих прав, но и в момент, когда такое лицо должно было узнать о таком нарушении, что в данном случае должно быть оценено в совокупности с принципами разумности и добросовестности действий участников правоотношений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 111 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное. То есть, при рассмотрении споров о признании недействительным решения общего собрания именно на истце лежит бремя доказывания невыполнения ответчиком требований по размещению информации о принятом решении.

Как проводится общее собрание собственников жилья?

  1. Согласно законодательству, за 14 дней все члены домоуправления или их уполномоченные должны быть извещены о том, что будет проведено собрание, с указанием даты, времени и адреса, где оно запланировано. Оспорить решение общего собрания собственников может любой из них, если он не был уведомлен о данном мероприятии или его не вовремя известили об этом. Оно должно начать свою работу в оговоренный срок, отвечать всем требованиям. При его проведении важно соблюдать определенные правила. На собрании избирают необходимые делегирующие личности. Оно считается легитимным, если на него явилось требуемое количество владельцев или их уполномоченных.
  2. В случае если такое мероприятие было проведено без соблюдения соответствующих норм, которые регламентированы жилищным кодексом, можно оспорить решение общего собрания, в суд обратившись.
  3. Протокол подобного заседания должен вести секретарь, четко отображая в документе всю процедуру и принятые на нем решения. Хранят такую бумагу в архиве все время, пока существует форма собственности.
  4. Все решения, поставленные на голосование, принимаются согласно действующим нормам законодательных актов. Чтобы знать, как оспорить решение общего собрания собственников жилья, необходимо ознакомиться с Жилищным кодексом РФ, судебной практикой по данному вопросу или обратиться к нашему юристу по жилищному праву и жилищным вопросам.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.

С чего начинать обжаловать решение общего собрания собственников?

Обязательно нужно знать, что проведение данной процедуры может быть инициировано любым собственником, который должен письменно сообщить Правлению и всем остальным собственникам о том, что необходимо организовать мероприятие по оспариванию решения в рамках защиты прав потребителей ЖКХ дома.

Уведомление о намерении обратиться с иском в суд об оспаривании решения общего собрания собственников помещений жилого дома должно содержать ссылку на то, что:

  • указанное решение общего собрания принято в нарушение положений гражданского и жилищного законодательства. В частности можно говорить о том, что была нарушена процедура порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
  • в соответствии с п. 6 ст. 181.4 ГК РФ: «участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными».

Иск о признании протокола общего собрания недействительным

Оснований для обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома не так уж много. Хотелось бы отметить основные:

  • Ненадлежащий инициатор собрания. Так, инициатором проведения внеочередного общего собрания собственников может являться только кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Отсутствие необходимого кворума. Необходимо помнить, что в соответствии с жилищным кодексом, собрание собственников правомочно только если на нем присутствует собственники помещений, имеющие более 50 % голосов от общего числа голосов.
  • Несоблюдение процедуры проведения собрания. В этом пункте хотелось бы отметить то, что информация о проведении собрания должна быть донесена до собственников помещений не позднее, чем за 10 дней до такого собрания. Стоит также помнить и то, что информация должна быть оформлена надлежащим образом — в ней должны быть указаны время и место проведения собрания, форма проведения собрания, вопросы, рассматриваемые на собрании.

Стоит также отметить и иные основания для того, чтобы отмена решения общего собрания собственников в судебном порядке произошла — это фальсификация документов относительно собрания собственников, а также отсутствие документов, которые подтверждали бы полномочия голосующих.

Важно: признание недействительным решения общего собрания собственников осуществляется в судебном порядке путем предъявления соответствующего искового заявления в суд. Не стоит забывать, что иск о признании протокола общего собрания недействительным подается к инициаторам собрания — они будут являться ответчиками по указанному спору.

Если вы хотите, чтобы все прошло на самом профессиональном уровне, Вам в обязательном порядке важно принять во внимание все наши рекомендации. При необходимости стоит проконсультироваться с нашим опытным специалистом, который ответит на все интересующие вас вопросы, составит необходимое исковое заявление в предельно короткие сроки. В данном случае крайне важен ответственный подход и знания. Именно поэтому вы должны спланировать каждый свой шаг. Тогда все обязательно получится.

Образец искового заявления об оспаривании протокола общего собрания собственников

В Федеральный суд Железнодорожного района

города Екатеринбурга.

ИСТЕЦ:

Б.

ОТВЕТЧИКИ:

О.

Цена иска: иск неимущественного характера

Государственная пошлина: 300 рублей

Исковое заявление

о признании решения общего собрания собственников недействительным

В период с 01 по 15 июня 2012 года было проведено общее собрание собственников помещений дома по ул. Надеждинская города Екатеринбурга.

Повестка дня в числе прочего содержала следующее:

  • принятие решения о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома.

25 июня 2012 года был составлен протокол общего собрания собственников помещений дома по ул. Надеждинская города Екатеринбурга, в котором указано, что общее количество голосов, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании – 58, 02 голосов, что составляет 58, 02 % от числа голосов всех собственников.

По указанному вопросу были следующие результаты голосования:

  1. за – 38, 15 голосов, что составляет 65, 76 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании;
  2. против – 11, 55 голосов, что составляет 19, 9 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании;
  3. воздержались – 8, 32 голосов, что составляет 14, 34 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Считаю, что протокол общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года в части принятия решения о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома – недействительным по следующим основаниям:

Согласно п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации: «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

При этом статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что: «решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме».

Так как вопрос о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома относится к п.3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, решение по нему принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а не 58,02 % от числа голосов всех собственников.

О принятии оспариваемого протокола я узнал лишь 30 июля 2012 года. Исходя из изложенного, протокол общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года – является недействительным.

Вынесение решения суда по моему заявлению обеспечит защиту охраняемых законом интересов граждан и государства, а также будет способствовать осуществлению моих гражданских и жилищных прав.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 44,45,46 ЖК РФ

ПРОШУ:

  • признать недействительным решения общего собрания, оформленные протоколом общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу оплаченную государственную пошлину.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу расходы на представителя

Дата, подпись

Адвокат по оспариванию решения общего собрания собственников

Оспорить решение общего собрания собственников можно, и регламентируется такая процедура нормативными и законодательными актами. Любой владелец жилой или нежилой недвижимости, находящейся на балансе домоуправления, может обжаловать решение общего собрания собственников, если не были соблюдены нормы и правила по многим вопросам.

Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбурге проконсультирует по данному вопросу, составит исковое заявление в суд и будет представлять Ваши интересы по жилищному спору в суде или в ходе досудебного урегулирования конфликта.

Отзыв о нашем адвокате по жилищному праву

Читайте еще про жилищные споры:

Все про перерасчет за коммунальные услуги ЖКХ по ссылке

С нами жилищная юридическая консультация онлайн профессионально

Про как законно установить шлагбаум во дворе дома в блоге