Право собственности на земельный участок под зданием

«Финансовая газета», 2008, N 25
Вопрос: Общество является собственником здания, земля под которым не оформлена ни в собственность, ни в аренду. Должно ли общество платить налоги за использование земли?
Ответ: Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что покупатель здания, строения, сооружения приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. Следовательно, необходимо выяснить, каким правом на землю обладал продавец недвижимости.
Если земля принадлежала продавцу недвижимости на праве собственности, то на основании договора купли-продажи здания к обществу (покупателю) переходит право собственности и на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 522 ГК РФ).
Если прежний собственник здания арендовал земельный участок, то к приобретателю также переходит право аренды.
Права на земельные участки удостоверяются документами и подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23.11.2007). При этом датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, на земельный участок под зданием обществом должно быть оформлено право собственности либо аренды в зависимости от того, какое право на земельный участок принадлежало предыдущему собственнику (продавцу) здания.
Отношения по использованию земель в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно нормам земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным:
за пользование землей с собственников, владельцев и пользователей земельных участков взимается земельный налог;
за пользование землей с арендаторов земельных участков взимается арендная плата.
Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие землей на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, обязанность по уплате земельного налога возникает с момента государственной регистрации права собственности или права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (Письмо ФНС России от 29.04.2005 N 21-4-04/154@).
Вместе с тем использование земельного участка без оформленных документов образует самостоятельный состав правонарушения. В связи с этим ст. 7.1 КоАП РФ предусматривает привлечение предприятия и его руководителя к ответственности, что подтверждает и арбитражная практика. В соответствии с Постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2004 N Ф04/2731-308/А67-2004 и ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2004 N А39-783/2004-87/3 приобретение в собственность здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, не означает автоматического перехода прав на данный земельный участок. Также суд указал в решении, что истец не представил доказательств, подтверждающих его обращение в земельный комитет за оформлением земельного участка.
По мнению судебных органов (Постановления Президиума ВАС РФ от 14.10.2003 N 7644/03 и от 09.01.2002 N 7486/01) отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для его освобождения от уплаты налога на землю.
Аналогичной позиции придерживаются и налоговые органы. Так, согласно Письму ФНС России от 11.01.2006 N 21-4-04/2 «О земельном налоге» организации, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 г. обязаны уплачивать земельный налог.
Однако необходимо отметить следующее: ст. 390 НК РФ определяет, что налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков. При этом налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения (п. 3 ст. 391 НК РФ), причем кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, не позднее 1 марта этого года (п. 14 ст. 396 НК РФ).
Если кадастровая стоимость земельного участка и порядок ее доведения до налогоплательщиков определены, но до сведения налогоплательщика в установленном порядке кадастровая стоимость земельного участка не доведена, налогоплательщик обязан представить в налоговые органы «нулевую» налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам), а после получения официальных сведений о кадастровой стоимости земельных участков в порядке, установленном органами местного самоуправления, представить уточненную налоговую декларацию (уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам) (Письмо Минфина России от 08.11.2006 N 03-06-02-04/154).
На основании изложенного рекомендуем обществу:
1) получить информацию от предыдущего собственника здания или из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о правах предыдущего собственника здания на земельный участок под зданием;
2) если предыдущему собственнику здания принадлежало право собственности или бессрочного пользования земельным участком под зданием, то советуем обществу действовать следующим образом:
направить в установленном порядке документы для регистрации права собственности или права бессрочного пользования общества на земельный участок;
если документы для регистрации права собственности или бессрочного пользования общества на земельный участок были поданы своевременно, рекомендуем не уплачивать земельный налог до получения документов, подтверждающих право собственности или бессрочного пользования на земельный участок, и информации о кадастровой стоимости земельного участка;
если обществом не были своевременно поданы документы для регистрации его права собственности или на земельный участок бессрочного пользования им, то советуем уплачивать земельный налог, получив информацию о кадастровой стоимости земельного участка у предыдущего собственника здания.
При этом действующее законодательство не устанавливает конкретного срока, в течение которого новый собственник здания должен подать документы на регистрацию права собственности или права бессрочного пользования на соответствующий земельный участок. При определении данного срока советуем руководствоваться нормальным сроком получения документов, необходимых для регистрации этого права, считая с даты государственной регистрации права собственности на само здание;
3) если предыдущий собственник здания владел земельным участком на праве аренды, то у общества в любом случае не имеется обязанности по уплате земельного налога. Однако советуем принять меры по оформлению права аренды земельного участка.
Специалисты
аудиторской фирмы «СТИМУЛ»
Подписано в печать
18.06.2008

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (Список изменяющих документов).
Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. (Пункт 1 утратил силу на основании Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ — Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 50, ст. 5279)

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (в ред. Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ — Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 23, ст. 2380; Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ — Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 50, ст. 5279).

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Вернуться к содержанию документа

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.