Приобретательная давность

Вла­деть жилым домом, квар­ти­рой (ком­на­той), нежи­лым поме­ще­ни­ем, земель­ным участ­ком, авто­мо­би­лем и дру­гим цен­ным иму­ще­ством мож­но, не будучи их соб­ствен­ни­ком, а имея дру­гие титуль­ные заре­ги­стри­ро­ван­ные пра­ва, воз­ни­ка­ю­щие в резуль­та­те под­пи­са­ния раз­лич­ных дого­во­ров. Но как быть, если иму­ще­ство пере­да­но дру­го­му лицу доб­ро­воль­но его закон­ным соб­ствен­ни­ком, либо дру­гим вла­дель­цем безо вся­ко­го офи­ци­аль­но­го согла­ше­ния:

  • напри­мер, граж­дан­ско­му супру­гу, с кото­рым он про­жи­ва­ет вме­сте и ведет общее хозяй­ство;
  • ребен­ку, на кото­ро­го не были оформ­ле­ны пра­ва отцов­ства (усыновления/удочерения);
  • ижди­вен­цу;
  • дру­го­му лицу.

Мож­но ли счи­тать фак­ти­че­ское вла­де­ние закон­ным? Да, так как вла­деть иму­ще­ством мож­но и не имея титуль­ных прав. При этом есть воз­мож­ность стать пол­но­цен­ным соб­ствен­ни­ком, когда исте­чет срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти.

Как получить имущество по приобретательной давности

Что такое приобретательная давность, и зачем она нужна?

Рас­кры­ва­ет поня­тие ста­тья 234 ГК РФ:

При­об­ре­та­тель­ная дав­ность — это пери­од, состав­ля­ю­щий для недви­жи­мо­го иму­ще­ства 15 лет, для дви­жи­мо­го — 5, в тече­нии кото­ро­го лицо “откры­то, непре­рыв­но и доб­ро­со­вест­но” вла­де­ет недви­жи­мым иму­ще­ством. По исте­че­нию сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти (СПД) вла­де­лец может заре­ги­стри­ро­вать пра­во соб­ствен­но­сти.

Поня­тие при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти было заим­ство­ва­но из рим­ско­го пра­ва.

Три обязательных свойства владения

  • Откры­тое:
    • лицо не скры­ва­ет факт сво­е­го вла­де­ния;
    • опла­чи­ва­ет ком­му­наль­ные услу­ги и ИНФЛ;
    • ведет хозяй­ство или управ­ля­ет иму­ще­ством;
    • под­твер­дить факт вла­де­ния могут сосе­ди, близ­кие, зна­ко­мые.
  • Непре­рыв­ное:
    • в тече­ние все­го пери­о­да не воз­ни­ка­ло пере­ры­вов в исполь­зо­ва­нии;
    • иму­ще­ство не аре­сто­вы­ва­лось и не опе­ча­ты­ва­лось;
    • име­ют­ся под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты непре­рыв­но­сти (дого­во­ры о сда­че в арен­ду, чеки на закуп­ку инвен­та­ря, обо­ру­до­ва­ния, сме­ты рас­хо­дов на ремонт и пр.)
  • Доб­ро­со­вест­ное:
    • лицо твер­до зна­ет, что при­об­ре­ло им-во у закон­но­го соб­ствен­ни­ка (или дру­го­го закон­но­го вла­дель­ца);
    • под­твер­дить это могут инвен­та­ри­за­ци­он­ные доку­мен­ты, пла­ны при­ва­ти­за­ции, выпис­ка из ЕГРН и др.

Пере­да­ча иму­ще­ства во вре­мен­ное вла­де­ние дру­го­му лицу не ска­зы­ва­ет­ся на непре­рыв­но­сти.

Условия приобретательной давности

Обя­за­тель­ны­ми усло­ви­я­ми при­об­ре­те­ния иму­ще­ства по исте­че­нию сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти явля­ют­ся:

  • фак­ти­че­ское вла­де­ние (то есть лицо уже про­жи­ва­ет в поме­ще­нии, поль­зу­ет­ся земель­ным участ­ком, ездит на авто­мо­би­ле и т.д., а не наме­ре­ва­ет­ся толь­ко всту­пить во вла­де­ние);
  • отсут­ствие титуль­ных прав (сви­де­тель­ства о наслед­стве, дого­во­ра об отчуж­де­нии, зало­го­вой заклад­ной, аренд­но­го дого­во­ра и пр.);
  • реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти.

Вни­ма­ние: До реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в фак­ти­че­ском вла­де­нии, не явля­ет­ся соб­ствен­но­стью вла­дель­ца.

А кста­ти…

Чем отличается собственник от владельца?

У соб­ствен­ни­ка име­ют­ся все три пра­ва — поль­зо­ва­ние, вла­де­ние и рас­по­ря­же­ние. Вла­де­лец же обла­да­ет одним или мак­си­мум дву­мя пра­ва­ми: вла­де­ния, поль­зо­ва­ния, либо и то, и дру­гое.

Напри­мер:

  • вла­де­ние цен­ной кол­лек­ци­ей анти­ква­ри­а­та или кар­тин, при кото­ром вла­де­лец не может поль­зо­вать­ся и рас­по­ря­жать­ся (сер­ви­ро­вать экс­по­на­та­ми стол, укра­шать сте­ны, устра­и­вать выстав­ки, про­да­вать экзем­пля­ры и т.д.);
  • вла­де­ние и поль­зо­ва­ние поме­ще­ни­ем или земель­ным участ­ком: мож­но про­жи­вать в поме­ще­нии, поль­зо­вать­ся ком­му­наль­ны­ми ресур­са­ми, делать ремонт, исполь­зо­вать ЗУ для веде­ния хозяй­ства — в общем все, кро­ме про­да­жи.

Начало и фактическая длина срока приобретательной собственности

На самом деле вла­дель­цу при­хо­дит­ся ждать не 15, а целых 18 лет с момен­та вступ­ле­ния в фак­ти­че­ское вла­де­ние. Поче­му?

Юри­ди­че­ски срок при­об­ре­та­тель­ской дав­но­сти начи­на­ет­ся с момен­та, когда исте­чет срок воз­мож­ной пода­чи вин­ди­ка­ции — иска закон­но­го соб­ствен­ни­ка, не вла­де­ю­ще­го в дан­ный момент иму­ще­ством, к неза­кон­но­му его вла­дель­цу, кото­рый апри­о­ри не име­ет пра­ва быть соб­ствен­ни­ком.

В судеб­ных про­цес­сах, посвя­щен­ных воз­вра­ту иму­ще­ства закон­ным соб­ствен­ни­кам или вла­дель­цам, есть нема­ло слож­но­стей. Пра­во соб­ствен­но­сти — при­о­ри­тет­ное: его воз­врат регу­ли­ру­ет­ся ст. 301 — 304 ГК РФ. Но при этом защи­ща­ют­ся и пра­ва вла­дель­цев, на осно­ва­нии тех же ста­тей и ст. 305 Граж­дан­ско­го Кодек­са, кото­рая об этом гла­сит. Пра­во на такую защи­ту име­ют сле­ду­ю­щие при­об­ре­та­те­ли с титуль­ны­ми пра­ва­ми, полу­ча­ю­щие им-во:

  • в наслед­ство;
  • для веде­ния хозяй­ства;
  • в опе­ра­тив­ное управ­ле­ние;
  • по дого­во­ру об отчуж­де­нии (вымо­роч­ное иму­ще­ство);
  • по зало­го­вой заклад­ной и т.д.

А что делать фак­ти­че­ским вла­дель­цам? Ждать обе­щан­но­го три года — имен­но таков срок иско­вой дав­но­сти для пода­чи вин­ди­ка­ции при поте­ре иму­ще­ства. В этот про­ме­жу­ток может про­изой­ти что угод­но:

  • соб­ствен­ник, доб­ро­воль­но пере­дав­ший свое иму­ще­ство, может пере­ду­мать и подать иск в адрес вла­дель­ца или дру­го­го лица, неза­кон­но пере­дав­ше­го им-во соб­ствен­ни­ка;
  • соб­ствен­ник может зате­ять так­же тяж­бы с дру­ги­ми при­об­ре­та­те­ля­ми (доб­ро­со­вест­ны­ми и недоб­ро­со­вест­ны­ми);
  • воз­мож­ны иски в адрес фак­ти­че­ско­го вла­дель­ца со сто­ро­ны оби­жен­ных наслед­ни­ков по зако­ну и род­ствен­ни­ков.

Спу­стя три года запус­ка­ют­ся, нако­нец, часи­ки сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти, и через 15 (5) лет фак­ти­че­ский вла­де­лец полу­ча­ет, пра­во соб­ствен­но­сти.

Уте­ши­тель­ная новость для тех, кто пере­нял пра­ва у преды­ду­ще­го вла­дель­ца: к сро­ку при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти мож­но при­плю­со­вать тот пери­од, в тече­ние кото­ро­го им-во нахо­ди­лось у пер­во­го лица.

А что может про­изой­ти в “про­ме­жу­точ­ный” пери­од, то есть непо­сред­ствен­но в тече­ние само­го СПД?

Как защищаются права владельца в течение СПД

Ста­тья 234 ГК РФ отве­ча­ет на этот вопрос так:

Вла­де­лец до реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти может быть защи­щен от “тре­тьих лиц”, не обла­да­ю­щих ника­ки­ми пра­ва­ми по зако­ну (ни соб­ствен­но­сти, ни вла­де­ния ни ины­ми дого­вор­ны­ми пра­ва­ми).

А вот может ли соб­ствен­ник (пока еще не быв­ший) или дру­гие лица с закон­ны­ми пра­ва­ми (наслед­ни­ки, чле­ны семьи, ижди­вен­цы и пр.) предъ­явить пре­тен­зии к лицу, ожи­да­ю­ще­му окон­ча­ние СПД, об этом ста­тья умал­чи­ва­ет. А по умол­ча­нию — что не запре­ще­но, то раз­ре­ше­но.

Это может пока­зать­ся стран­ным, но толь­ко на пер­вый взгляд:

Срок иско­вой дав­но­сти по зако­ну начи­на­ет­ся не с само­го момен­та пере­да­чи им-ва в чье-то вла­де­ние, а с того, когда закон­ный соб­ствен­ник об этом узнал (либо обя­зан был знать).

Допу­стим, кто-то без раз­ре­ше­ния пере­дал во вла­де­ние общую сов­мест­ную соб­ствен­ность, и это ста­ло извест­но постра­дав­ше­му не сра­зу, а через 5 лет. Имен­но через пять лет и нач­нет­ся тече­ние сро­ка иско­вой дав­но­сти. Поэто­му вер­нуть соб­ствен­ни­ку его иму­ще­ство по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску мож­но будет в тече­ние не трех, а целых 8 лет (если он суме­ет дока­зать в суде, что узнал о неза­кон­ной пере­да­че толь­ко спу­стя пять лет).

Фак­ти­че­ский вла­де­лец дол­жен прой­ти двой­ное испы­та­ние:

  • под­твер­дить откры­тость, доб­ро­со­вест­ность и непре­рыв­ность вла­де­ния недви­жи­мо­стью в тече­ние 15 лет (дви­жи­мо­стью — в тече­ние 5);
  • защи­щать свои пра­ва весь пери­од СПД перед дру­ги­ми воз­мож­ны­ми закон­ны­ми пре­тен­ден­та­ми.

Всего ли имущества касается закон о приобретательной давности

Самое глав­ное — иму­ще­ство долж­но быть при­об­ре­те­но закон­ным спо­со­бом. Если оно было похи­ще­но, или лицо выну­ди­ло угро­за­ми пере­дать недви­жи­мость или дру­гие цен­ные вещи во вла­де­ние себе или дру­го­му лицу, то срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти на него не рас­про­стра­ня­ет­ся.

Сле­ду­ет раз­ли­чать срок иско­вой дав­но­сти (СИД) и срок дав­но­сти пре­ступ­ле­ния (СДН):

  • так, вре­мя пода­чи иска со сто­ро­ны утра­тив­ше­го иму­ще­ство состав­ля­ет три года;
  • но если соб­ствен­ник поте­рял его в резуль­та­те мошен­ни­че­ства с при­ме­не­ни­ем мето­дов наси­лия, нане­се­ния ущер­ба здо­ро­вью и дру­гих спо­со­бов, то это тяж­кое пре­ступ­ле­ние, срок дав­но­сти кото­ро­го состав­ля­ет 10 лет;
  • при этом срок дав­но­сти может при­оста­нав­ли­вать­ся, когда пре­ступ­ник нахо­дит­ся в бегах или розыс­ке.

Не каса­ет­ся СПД так­же при­об­ре­те­ния само­воль­ных постро­ек, ору­жия и земель­ных участ­ков.

Землю по приобретательной давности приобрести нельзя

При­об­ре­та­тель­ная дав­ность на земель­ный уча­сток как пра­во­вое поня­тие, соглас­но Земель­но­му Кодек­су, не при­ме­ня­ет­ся. С 2001 г. земель­ные участ­ки в посто­ян­ное вла­де­ние физи­че­ским и юри­ди­че­ским лицам не выда­ют­ся. Это озна­ча­ет, что вся бес­хоз­ная зем­ля, на кото­рые отсут­ству­ют или были пре­кра­ще­ны пра­ва, ста­но­вит­ся пуб­лич­ной соб­ствен­но­стью. В тече­ние 5 лет доб­ро­со­вест­но­го сроч­но­го поль­зо­ва­ния или арен­ды (исполь­зо­ва­ние зем­ли по назна­че­нию, нена­не­се­ние вре­да окру­жа­ю­щей сре­де и участ­ку) надел может быть пере­дан лицу в соб­ствен­ность (ст. 39.5 п. 4, п. 5 ЗК РФ). Таким обра­зом пяти­лет­ний испы­та­тель­ный срок высту­па­ет ана­ло­гом СПД для земель­но­го участ­ка госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да, пере­дан­но­го в поль­зо­ва­ние.

Все те, кто при­об­ре­ли ЗУ до 2001 г., могут по дач­ной амни­стии, про­длен­ной до 2020 г. , офор­мить их в соб­ствен­ность вме­сте со все­ми стро­е­ни­я­ми.

Любой земель­ный уча­сток, нахо­дя­щий­ся в соб­ствен­но­сти (вла­де­нии, поль­зо­ва­нии) может быть отчуж­ден, изъ­ят в поль­зу госу­дар­ства, либо на него может быть нало­жен серви­тут в пере­чис­лен­ных зако­ном слу­ча­ях.

Приобретательная давность на недвижимое имущество: риски

Вла­де­лец может столк­нуть­ся со сле­ду­ю­щи­ми пре­пят­стви­я­ми с оформ­ле­ни­ем прав соб­ствен­но­сти на недвиж­ку при СПД:

  • Недви­жи­мость зало­же­на бан­ку (поэто­му соб­ствен­ник и не офор­мил дого­вор, а пере­дал иму­ще­ство во вла­де­ние по уст­но­му согла­ше­нию). Это может стать непри­ят­ным сюр­при­зом для вла­дель­ца: при­дет­ся или пога­шать долг бан­ку или воз­вра­щать дар “доб­ро­де­те­лю”.
  • Еще одна ловуш­ка — пере­да­ча во вла­де­ние жило­го дома вме­сте с земель­ным участ­ком. Что­бы стать пол­но­цен­ным соб­ствен­ни­ком дома по исте­че­нию СПД, нуж­но заре­ги­стри­ро­вать пра­ва и на земель­ный уча­сток. И тут выяс­ня­ет­ся:
    • зем­ля явля­ет­ся муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­стью и была предо­став­ле­на сро­ком на 6 лет;
    • на ЗУ нало­жен серви­тут на 10 лет;
    • ЗУ явля­ет­ся вымо­роч­ным иму­ще­ством и т.д.

Приобретательная давность на движимое имущество

Дви­жи­мым иму­ще­ством (ДИ) явля­ет­ся не толь­ко авто­мо­биль, но и день­ги, цен­ные бума­ги, нека­пи­таль­ные стро­е­ния сбор­ной, неуглуб­лен­ной кон­струк­ции (напри­мер, гара­жи-ракуш­ки, пави­льо­ны, наве­сы, киос­ки и пр.). Срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти на подоб­ное ДИ — 5 лет. Но сла­бое место дви­жи­мо­го иму­ще­ства — его уяз­ви­мость: его лег­че повре­дить, уни­что­жить, украсть (на пер­вом месте по кра­жам — это день­ги и юве­лир­ные изде­лия, на вто­ром — авто­мо­би­ли). Поэто­му вла­дель­цы доро­гих укра­ше­ний и рос­кош­ных авто риску­ют его утра­тить, не дождав­шись окон­ча­ния СПД. Порой вла­дель­цы даже и не дога­ды­ва­ют­ся, что носят на себе укра­ден­ную вещь, а люби­мый желез­ный конь угнан из дру­гой конюш­ни.

Можно ли ускорить превращение права владения в право собственности

Мно­гие дума­ют, что уско­рить тече­ние СПД может вла­де­ние бес­хоз­ным (вымо­роч­ным) иму­ще­ством, достав­ше­го­ся от умер­ше­го соб­ствен­ни­ка без наслед­ства. Это отча­сти так, но если толь­ко госу­дар­ство не заявит сво­их прав:

Вымо­роч­ное иму­ще­ство без про­це­ду­ры при­ня­тия наслед­ства и пра­ва отка­за от него авто­ма­ти­че­ски пере­хо­дит госу­дар­ствен­ным пуб­лич­но-пра­во­вым обра­зо­ва­ни­ям Рос­сий­ской Феде­ра­ции (это само госу­дар­ство, и тер­ри­то­ри­аль­ные орга­ны вла­сти).

На прак­ти­ке пожиз­нен­ное вла­де­ние вымо­роч­ным иму­ще­ством наблю­да­ет­ся очень часто, но лега­ли­зо­вать пра­ва соб­ствен­но­сти так и не уда­ет­ся, так как по зако­ну его соб­ствен­ник — госу­дар­ство. При­дет­ся либо выку­пать жилье из муни­ци­паль­ных фон­дов либо сни­мать его по дого­во­ру соци­аль­но­го най­ма.

Можно ли купить выморочное имущество

Попыт­ки купить вымо­роч­ную недви­жи­мость через посред­ни­ков рис­ко­ван­ны: закон­ный соб­ствен­ник может вер­нуть свое иму­ще­ство у недоб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля (в силу ст. 302 ГК).

  • Доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем явля­ет­ся тот, кото­рый при­об­рел иму­ще­ство у лица, не зная и не имея воз­мож­но­сти узнать, что оно нахо­дит­ся у него в неза­кон­ном вла­де­нии.
  • Под неза­кон­ным вла­де­ни­ем под­ра­зу­ме­ва­ет­ся при­об­ре­те­ние иму­ще­ства нечест­ным путем (спо­со­бом под­ло­га доку­мен­тов, хище­ния, вымо­га­тель­ства, угроз и пр.).

На ум при­хо­дит недав­ний слу­чай из судеб­ной прак­ти­ки, свя­зан­ный с афе­рой с вымо­роч­ным иму­ще­ством в Москве, явля­ю­щим­ся соб­ствен­но­стью ППО (пуб­лич­но-пра­во­во­го обра­зо­ва­ния). Некие афе­ри­сты состря­па­ли под­лож­ное сви­де­тель­ство о наслед­стве и про­да­ли вымо­роч­ную квар­ти­ру граж­да­ни­ну Дуб­цо­ву. Суд поста­но­вил отобрать у послед­не­го недви­жи­мость и воз­вра­тить ее ППО по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску. Граж­да­нин постра­дал, хотя на самом деле был доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, так как не знал, что при­об­рел недви­жи­мость у неза­кон­ных вла­дель­цев. Но дока­зать пол­но­стью свою доб­ро­со­вест­ность в том плане, что “и не мог знать”, он не смог. Это при том, что пра­ва неза­кон­ных вла­дель­цев были заре­ги­стри­ро­ва­ны в ЕГРН! Какие еще нуж­ны дока­за­тель­ства? Но суд решил, что при­об­ре­та­тель про­явил неосто­рож­ность и неосмот­ри­тель­ность. Дан­ный факт дока­зы­ва­ет одно: закон — что дышло…

Плюсы и минусы приобретения имущества по СПД

При­об­ре­те­ние иму­ще­ства по при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти — не такой про­стой спо­соб, как кажет­ся:

  • он тре­бу­ет дли­тель­но­го вре­ме­ни реа­ли­за­ции пра­ва;
  • свя­зан с рис­ка­ми;
  • нель­зя при­ме­нить СПД к ЗУ и стро­е­ни­ям на нем, если нет прав соб­ствен­но­сти на зем­лю;
  • труд­но осу­ще­ствим с вымо­роч­ным иму­ще­ством.

В то же вре­мя затра­ты на при­об­ре­те­ние могут быть мини­маль­ны­ми либо отсут­ство­вать вовсе, что явля­ет­ся суще­ствен­ным плю­сом.

Приобретательная давность — один из способов приобретения права собственности. Этот способ известен еще римскому праву, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».

По действующему российскому законодательству, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Согласно действующим нормам гражданского законодательства, владелец, претендующий на титул собственника в связи с истечением срока приобретательной давности, должен доказать наличие указанных в ст. 234 ГК РФ пяти необходимых условий (трех объективных и двух субъективных):

– открытое владение имуществом, т.е. осуществление владения без утайки;

– непрерывное владение имуществом;

– владение в течение установленного законом срока;

– добросовестное владение имуществом;

– владение имуществом как своим.

Отсутствие любого из пяти перечисленных условий исключает приобретение права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ. Открытость давностного владения предполагает не утаивание владеемого имущества от других лиц. Владелец не обязан специально сообщать каким-либо способом о своем владении, достаточно, чтобы сам факт владения имуществом не утаивался и был очевиден для посторонних лиц.

Непрерывность давностного владения означает физическое (фактическое) обладание владельцем владеемой вещью с постоянным присутствием у него намерения владеть этой вещью как своей без значительных перерывов владения с учетом хозяйственно-производственного назначения и качественных особенностей владеемого имущества.

Понятие «добросовестность» в гражданском праве может использоваться как в узком значении, подчеркивающем необходимость надлежащего исполнения всех условий договорного обязательства, так и в широком – для обозначения социально приемлемого поведения, соответствующего этическим нормам. Понятие «добросовестность» как критерий приобретения права собственности по давности владения является оценочным, воспринимаемым в зависимости от конкретизации соответствующей правовой ситуации. Добросовестность давностного владения должна иметь место в течение всего периода владения.

Для приобретения недвижимости нужно не только исполнения срок приобретательной давности, а также государственная регистрация и судебное решение по фактам, имеющим значение (вопрос добросовестности, непрерывности и т. д.).

Открытость владения

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.

Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.

Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.

Непрерывность владения

Из разъяснений вышеупомянутого Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Тут Пленум дал несколько пояснений по поводу некоторых ситуаций.

Во-первых, не прерывает владение его временная утрата, если был удовлетворен виндикационный иск — требование давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Во-вторых, передача имущества во временное владение другого лица также не прерывает давностное владение. Если имущество передается в аренду, то прерывания здесь нет.

Наконец, в-третьих, не наступает прерывания срока не происходит, если новый владелец является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца. Например, если давностный владелец умер, когда срок владения жилым помещением составил 10 лет, то наследнику достаточно владеть им 5 лет перед тем, как идти в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности (универсальное правопреемство).

То же самое правило действует в отношении юридических лиц. Если первоначальный владелец-юридическое лицо владело 10 лет зданием, а потом оно было передано другому юридическому лицу, образовавшемуся в результате выделения (сингулярное правопреемство), то последнему нужно владеть имуществом еще 5 лет.

Еще один важный вопрос — с какого момента начинает течь срок давностного владения? Обычно с момента возникновения владения.

Но есть оговорки.

Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Если вещь можно было истребовать у давностного владельца с помощью виндикационного иска, то срок начинает течь не ранее момента истечения исковой давности по нему.

Это случай, когда владелец становится давностным даже в случае его недобросовестности. На это указывает п. 18 Постановления Пленума № 10/22 — п. 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 этой же статьи.

Если собственник подал иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация), но ему было отказано на основании пропуска срока исковой давности, с момента ее истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

Наконец, согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества, в т. ч. и недвижимого, может начаться не ранее 01.07.1990.

Здравствуйте, уважаемые читатели!

В этой статье мы поговорим о таком основании приобретения права собственности, как приобретательная давность. Многих особенно волнует приобретательная давность на недвижимое имущество. Практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов выработала некоторые правовые позиции, которые следует учитывать.

Основные правила закреплены в ст. 234 ГК РФ. Что касается практики ее применения, то руководящие разъяснения даны в п. 15 — 21 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Именно его положения мы и рассмотрим в этой статье.

1. Общие положения
2. Добросовестность давностного владения
3. Открытость владения
4. Непрерывность владения
5. Владение имуществом как своим собственным
6. Порядок признания права собственности в порядке приобретательной давности

Рассмотрение практики рассмотрения конкретных споров заняло бы очень много места, поэтому здесь коснемся только указанного Постановления Пленума №10/22. Однако, в конце статьи я дам подборку судебной практики по этому вопросу для изучения.

Порядок признания права собственности в порядке приобретательной давности

Теперь от самого юридического состава рассмотрим некоторые процессуальные вопросы.

Право собственности в порядке приобретательной давности признается в судебном порядке. Если лицо считает, что стало собственником на этом основании, оно вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком выступает прежний собственник имущества. А возможно, что и действующий. Согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Даже если имеется запись в ЕГРП о праве собственности на недвижимость другого лица, возможна подача иска о признании права собственности по данному основанию.

Бремя доказывания наличия всех четырех элементов юридического состава приобретательной давности ложится на истца, в том числе и добросовестность владения.

По общему-то правилу, как мы помним, добросовестность участников гражданского оборота предполагается. Но в данном случае исходить нужно не из предположения. Суд должен установить, что в момент получения владения лицо не знало и не должно было знать, что получает имущество не в собственность.

Что если собственник неизвестен? Такая ситуация не исключена.

В этом случае в судах общей юрисдикции дело рассматривается уже в порядке особого производства по правилам гл. 28 ГПК. В арбитражных судах — по правилам гл. 27 АПК РФ.

В суд подается заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Проблемным является приобретение через приобретательную давность права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество. Условием для этого является предварительная его постановка на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности на эту недвижимость.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности (либо об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности) является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Я думаю, что у вас то и дело возникали вопросы.

Для судов каждое дело по признанию права собственности в порядке приобретательной давности превращается в настоящую головоломку. В момент написания этой статьи я сам занимаюсь таким делом. Только мы являемся ответчиками по делу. Хотя бремя доказывания лежит в основном на истце, ответчику от этого легче не становится. От нагромождения разных документов, доводов и обстоятельств голова идет кругом.

Приобретательная давность очень сложная тема, надеюсь, что моя статья сделала вопрос чуточку понятнее. Для дальнейшего понимания вопроса нужно изучать судебную практику.

Решил облегчить вам задачу и сделал подборку практики как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции. Чтобы скачать, кликните на кнопку ниже.

ЗАПАСНАЯ ССЫЛКА

На это все, спасибо, что дочитали статью до конца! До новых встреч!