В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

Содержание

Вла­деть жилым домом, квар­ти­рой (ком­на­той), нежи­лым поме­ще­ни­ем, земель­ным участ­ком, авто­мо­би­лем и дру­гим цен­ным иму­ще­ством мож­но, не будучи их соб­ствен­ни­ком, а имея дру­гие титуль­ные заре­ги­стри­ро­ван­ные пра­ва, воз­ни­ка­ю­щие в резуль­та­те под­пи­са­ния раз­лич­ных дого­во­ров. Но как быть, если иму­ще­ство пере­да­но дру­го­му лицу доб­ро­воль­но его закон­ным соб­ствен­ни­ком, либо дру­гим вла­дель­цем безо вся­ко­го офи­ци­аль­но­го согла­ше­ния:

  • напри­мер, граж­дан­ско­му супру­гу, с кото­рым он про­жи­ва­ет вме­сте и ведет общее хозяй­ство;
  • ребен­ку, на кото­ро­го не были оформ­ле­ны пра­ва отцов­ства (усыновления/удочерения);
  • ижди­вен­цу;
  • дру­го­му лицу.

Мож­но ли счи­тать фак­ти­че­ское вла­де­ние закон­ным? Да, так как вла­деть иму­ще­ством мож­но и не имея титуль­ных прав. При этом есть воз­мож­ность стать пол­но­цен­ным соб­ствен­ни­ком, когда исте­чет срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти.

Как получить имущество по приобретательной давности

Что такое приобретательная давность, и зачем она нужна?

Рас­кры­ва­ет поня­тие ста­тья 234 ГК РФ:

При­об­ре­та­тель­ная дав­ность — это пери­од, состав­ля­ю­щий для недви­жи­мо­го иму­ще­ства 15 лет, для дви­жи­мо­го — 5, в тече­нии кото­ро­го лицо “откры­то, непре­рыв­но и доб­ро­со­вест­но” вла­де­ет недви­жи­мым иму­ще­ством. По исте­че­нию сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти (СПД) вла­де­лец может заре­ги­стри­ро­вать пра­во соб­ствен­но­сти.

Поня­тие при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти было заим­ство­ва­но из рим­ско­го пра­ва.

Три обязательных свойства владения

  • Откры­тое:
    • лицо не скры­ва­ет факт сво­е­го вла­де­ния;
    • опла­чи­ва­ет ком­му­наль­ные услу­ги и ИНФЛ;
    • ведет хозяй­ство или управ­ля­ет иму­ще­ством;
    • под­твер­дить факт вла­де­ния могут сосе­ди, близ­кие, зна­ко­мые.
  • Непре­рыв­ное:
    • в тече­ние все­го пери­о­да не воз­ни­ка­ло пере­ры­вов в исполь­зо­ва­нии;
    • иму­ще­ство не аре­сто­вы­ва­лось и не опе­ча­ты­ва­лось;
    • име­ют­ся под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты непре­рыв­но­сти (дого­во­ры о сда­че в арен­ду, чеки на закуп­ку инвен­та­ря, обо­ру­до­ва­ния, сме­ты рас­хо­дов на ремонт и пр.)
  • Доб­ро­со­вест­ное:
    • лицо твер­до зна­ет, что при­об­ре­ло им-во у закон­но­го соб­ствен­ни­ка (или дру­го­го закон­но­го вла­дель­ца);
    • под­твер­дить это могут инвен­та­ри­за­ци­он­ные доку­мен­ты, пла­ны при­ва­ти­за­ции, выпис­ка из ЕГРН и др.

Пере­да­ча иму­ще­ства во вре­мен­ное вла­де­ние дру­го­му лицу не ска­зы­ва­ет­ся на непре­рыв­но­сти.

Условия приобретательной давности

Обя­за­тель­ны­ми усло­ви­я­ми при­об­ре­те­ния иму­ще­ства по исте­че­нию сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти явля­ют­ся:

  • фак­ти­че­ское вла­де­ние (то есть лицо уже про­жи­ва­ет в поме­ще­нии, поль­зу­ет­ся земель­ным участ­ком, ездит на авто­мо­би­ле и т.д., а не наме­ре­ва­ет­ся толь­ко всту­пить во вла­де­ние);
  • отсут­ствие титуль­ных прав (сви­де­тель­ства о наслед­стве, дого­во­ра об отчуж­де­нии, зало­го­вой заклад­ной, аренд­но­го дого­во­ра и пр.);
  • реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти.

Вни­ма­ние: До реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в фак­ти­че­ском вла­де­нии, не явля­ет­ся соб­ствен­но­стью вла­дель­ца.

А кста­ти…

Чем отличается собственник от владельца?

У соб­ствен­ни­ка име­ют­ся все три пра­ва — поль­зо­ва­ние, вла­де­ние и рас­по­ря­же­ние. Вла­де­лец же обла­да­ет одним или мак­си­мум дву­мя пра­ва­ми: вла­де­ния, поль­зо­ва­ния, либо и то, и дру­гое.

Напри­мер:

  • вла­де­ние цен­ной кол­лек­ци­ей анти­ква­ри­а­та или кар­тин, при кото­ром вла­де­лец не может поль­зо­вать­ся и рас­по­ря­жать­ся (сер­ви­ро­вать экс­по­на­та­ми стол, укра­шать сте­ны, устра­и­вать выстав­ки, про­да­вать экзем­пля­ры и т.д.);
  • вла­де­ние и поль­зо­ва­ние поме­ще­ни­ем или земель­ным участ­ком: мож­но про­жи­вать в поме­ще­нии, поль­зо­вать­ся ком­му­наль­ны­ми ресур­са­ми, делать ремонт, исполь­зо­вать ЗУ для веде­ния хозяй­ства — в общем все, кро­ме про­да­жи.

Начало и фактическая длина срока приобретательной собственности

На самом деле вла­дель­цу при­хо­дит­ся ждать не 15, а целых 18 лет с момен­та вступ­ле­ния в фак­ти­че­ское вла­де­ние. Поче­му?

Юри­ди­че­ски срок при­об­ре­та­тель­ской дав­но­сти начи­на­ет­ся с момен­та, когда исте­чет срок воз­мож­ной пода­чи вин­ди­ка­ции — иска закон­но­го соб­ствен­ни­ка, не вла­де­ю­ще­го в дан­ный момент иму­ще­ством, к неза­кон­но­му его вла­дель­цу, кото­рый апри­о­ри не име­ет пра­ва быть соб­ствен­ни­ком.

В судеб­ных про­цес­сах, посвя­щен­ных воз­вра­ту иму­ще­ства закон­ным соб­ствен­ни­кам или вла­дель­цам, есть нема­ло слож­но­стей. Пра­во соб­ствен­но­сти — при­о­ри­тет­ное: его воз­врат регу­ли­ру­ет­ся ст. 301 — 304 ГК РФ. Но при этом защи­ща­ют­ся и пра­ва вла­дель­цев, на осно­ва­нии тех же ста­тей и ст. 305 Граж­дан­ско­го Кодек­са, кото­рая об этом гла­сит. Пра­во на такую защи­ту име­ют сле­ду­ю­щие при­об­ре­та­те­ли с титуль­ны­ми пра­ва­ми, полу­ча­ю­щие им-во:

  • в наслед­ство;
  • для веде­ния хозяй­ства;
  • в опе­ра­тив­ное управ­ле­ние;
  • по дого­во­ру об отчуж­де­нии (вымо­роч­ное иму­ще­ство);
  • по зало­го­вой заклад­ной и т.д.

А что делать фак­ти­че­ским вла­дель­цам? Ждать обе­щан­но­го три года — имен­но таков срок иско­вой дав­но­сти для пода­чи вин­ди­ка­ции при поте­ре иму­ще­ства. В этот про­ме­жу­ток может про­изой­ти что угод­но:

  • соб­ствен­ник, доб­ро­воль­но пере­дав­ший свое иму­ще­ство, может пере­ду­мать и подать иск в адрес вла­дель­ца или дру­го­го лица, неза­кон­но пере­дав­ше­го им-во соб­ствен­ни­ка;
  • соб­ствен­ник может зате­ять так­же тяж­бы с дру­ги­ми при­об­ре­та­те­ля­ми (доб­ро­со­вест­ны­ми и недоб­ро­со­вест­ны­ми);
  • воз­мож­ны иски в адрес фак­ти­че­ско­го вла­дель­ца со сто­ро­ны оби­жен­ных наслед­ни­ков по зако­ну и род­ствен­ни­ков.

Спу­стя три года запус­ка­ют­ся, нако­нец, часи­ки сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти, и через 15 (5) лет фак­ти­че­ский вла­де­лец полу­ча­ет, пра­во соб­ствен­но­сти.

Уте­ши­тель­ная новость для тех, кто пере­нял пра­ва у преды­ду­ще­го вла­дель­ца: к сро­ку при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти мож­но при­плю­со­вать тот пери­од, в тече­ние кото­ро­го им-во нахо­ди­лось у пер­во­го лица.

А что может про­изой­ти в “про­ме­жу­точ­ный” пери­од, то есть непо­сред­ствен­но в тече­ние само­го СПД?

Как защищаются права владельца в течение СПД

Ста­тья 234 ГК РФ отве­ча­ет на этот вопрос так:

Вла­де­лец до реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти может быть защи­щен от “тре­тьих лиц”, не обла­да­ю­щих ника­ки­ми пра­ва­ми по зако­ну (ни соб­ствен­но­сти, ни вла­де­ния ни ины­ми дого­вор­ны­ми пра­ва­ми).

А вот может ли соб­ствен­ник (пока еще не быв­ший) или дру­гие лица с закон­ны­ми пра­ва­ми (наслед­ни­ки, чле­ны семьи, ижди­вен­цы и пр.) предъ­явить пре­тен­зии к лицу, ожи­да­ю­ще­му окон­ча­ние СПД, об этом ста­тья умал­чи­ва­ет. А по умол­ча­нию — что не запре­ще­но, то раз­ре­ше­но.

Это может пока­зать­ся стран­ным, но толь­ко на пер­вый взгляд:

Срок иско­вой дав­но­сти по зако­ну начи­на­ет­ся не с само­го момен­та пере­да­чи им-ва в чье-то вла­де­ние, а с того, когда закон­ный соб­ствен­ник об этом узнал (либо обя­зан был знать).

Допу­стим, кто-то без раз­ре­ше­ния пере­дал во вла­де­ние общую сов­мест­ную соб­ствен­ность, и это ста­ло извест­но постра­дав­ше­му не сра­зу, а через 5 лет. Имен­но через пять лет и нач­нет­ся тече­ние сро­ка иско­вой дав­но­сти. Поэто­му вер­нуть соб­ствен­ни­ку его иму­ще­ство по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску мож­но будет в тече­ние не трех, а целых 8 лет (если он суме­ет дока­зать в суде, что узнал о неза­кон­ной пере­да­че толь­ко спу­стя пять лет).

Фак­ти­че­ский вла­де­лец дол­жен прой­ти двой­ное испы­та­ние:

  • под­твер­дить откры­тость, доб­ро­со­вест­ность и непре­рыв­ность вла­де­ния недви­жи­мо­стью в тече­ние 15 лет (дви­жи­мо­стью — в тече­ние 5);
  • защи­щать свои пра­ва весь пери­од СПД перед дру­ги­ми воз­мож­ны­ми закон­ны­ми пре­тен­ден­та­ми.

Всего ли имущества касается закон о приобретательной давности

Самое глав­ное — иму­ще­ство долж­но быть при­об­ре­те­но закон­ным спо­со­бом. Если оно было похи­ще­но, или лицо выну­ди­ло угро­за­ми пере­дать недви­жи­мость или дру­гие цен­ные вещи во вла­де­ние себе или дру­го­му лицу, то срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти на него не рас­про­стра­ня­ет­ся.

Сле­ду­ет раз­ли­чать срок иско­вой дав­но­сти (СИД) и срок дав­но­сти пре­ступ­ле­ния (СДН):

  • так, вре­мя пода­чи иска со сто­ро­ны утра­тив­ше­го иму­ще­ство состав­ля­ет три года;
  • но если соб­ствен­ник поте­рял его в резуль­та­те мошен­ни­че­ства с при­ме­не­ни­ем мето­дов наси­лия, нане­се­ния ущер­ба здо­ро­вью и дру­гих спо­со­бов, то это тяж­кое пре­ступ­ле­ние, срок дав­но­сти кото­ро­го состав­ля­ет 10 лет;
  • при этом срок дав­но­сти может при­оста­нав­ли­вать­ся, когда пре­ступ­ник нахо­дит­ся в бегах или розыс­ке.

Не каса­ет­ся СПД так­же при­об­ре­те­ния само­воль­ных постро­ек, ору­жия и земель­ных участ­ков.

Землю по приобретательной давности приобрести нельзя

При­об­ре­та­тель­ная дав­ность на земель­ный уча­сток как пра­во­вое поня­тие, соглас­но Земель­но­му Кодек­су, не при­ме­ня­ет­ся. С 2001 г. земель­ные участ­ки в посто­ян­ное вла­де­ние физи­че­ским и юри­ди­че­ским лицам не выда­ют­ся. Это озна­ча­ет, что вся бес­хоз­ная зем­ля, на кото­рые отсут­ству­ют или были пре­кра­ще­ны пра­ва, ста­но­вит­ся пуб­лич­ной соб­ствен­но­стью. В тече­ние 5 лет доб­ро­со­вест­но­го сроч­но­го поль­зо­ва­ния или арен­ды (исполь­зо­ва­ние зем­ли по назна­че­нию, нена­не­се­ние вре­да окру­жа­ю­щей сре­де и участ­ку) надел может быть пере­дан лицу в соб­ствен­ность (ст. 39.5 п. 4, п. 5 ЗК РФ). Таким обра­зом пяти­лет­ний испы­та­тель­ный срок высту­па­ет ана­ло­гом СПД для земель­но­го участ­ка госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да, пере­дан­но­го в поль­зо­ва­ние.

Все те, кто при­об­ре­ли ЗУ до 2001 г., могут по дач­ной амни­стии, про­длен­ной до 2020 г. , офор­мить их в соб­ствен­ность вме­сте со все­ми стро­е­ни­я­ми.

Любой земель­ный уча­сток, нахо­дя­щий­ся в соб­ствен­но­сти (вла­де­нии, поль­зо­ва­нии) может быть отчуж­ден, изъ­ят в поль­зу госу­дар­ства, либо на него может быть нало­жен серви­тут в пере­чис­лен­ных зако­ном слу­ча­ях.

Приобретательная давность на недвижимое имущество: риски

Вла­де­лец может столк­нуть­ся со сле­ду­ю­щи­ми пре­пят­стви­я­ми с оформ­ле­ни­ем прав соб­ствен­но­сти на недвиж­ку при СПД:

  • Недви­жи­мость зало­же­на бан­ку (поэто­му соб­ствен­ник и не офор­мил дого­вор, а пере­дал иму­ще­ство во вла­де­ние по уст­но­му согла­ше­нию). Это может стать непри­ят­ным сюр­при­зом для вла­дель­ца: при­дет­ся или пога­шать долг бан­ку или воз­вра­щать дар “доб­ро­де­те­лю”.
  • Еще одна ловуш­ка — пере­да­ча во вла­де­ние жило­го дома вме­сте с земель­ным участ­ком. Что­бы стать пол­но­цен­ным соб­ствен­ни­ком дома по исте­че­нию СПД, нуж­но заре­ги­стри­ро­вать пра­ва и на земель­ный уча­сток. И тут выяс­ня­ет­ся:
    • зем­ля явля­ет­ся муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­стью и была предо­став­ле­на сро­ком на 6 лет;
    • на ЗУ нало­жен серви­тут на 10 лет;
    • ЗУ явля­ет­ся вымо­роч­ным иму­ще­ством и т.д.

Приобретательная давность на движимое имущество

Дви­жи­мым иму­ще­ством (ДИ) явля­ет­ся не толь­ко авто­мо­биль, но и день­ги, цен­ные бума­ги, нека­пи­таль­ные стро­е­ния сбор­ной, неуглуб­лен­ной кон­струк­ции (напри­мер, гара­жи-ракуш­ки, пави­льо­ны, наве­сы, киос­ки и пр.). Срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти на подоб­ное ДИ — 5 лет. Но сла­бое место дви­жи­мо­го иму­ще­ства — его уяз­ви­мость: его лег­че повре­дить, уни­что­жить, украсть (на пер­вом месте по кра­жам — это день­ги и юве­лир­ные изде­лия, на вто­ром — авто­мо­би­ли). Поэто­му вла­дель­цы доро­гих укра­ше­ний и рос­кош­ных авто риску­ют его утра­тить, не дождав­шись окон­ча­ния СПД. Порой вла­дель­цы даже и не дога­ды­ва­ют­ся, что носят на себе укра­ден­ную вещь, а люби­мый желез­ный конь угнан из дру­гой конюш­ни.

Можно ли ускорить превращение права владения в право собственности

Мно­гие дума­ют, что уско­рить тече­ние СПД может вла­де­ние бес­хоз­ным (вымо­роч­ным) иму­ще­ством, достав­ше­го­ся от умер­ше­го соб­ствен­ни­ка без наслед­ства. Это отча­сти так, но если толь­ко госу­дар­ство не заявит сво­их прав:

Вымо­роч­ное иму­ще­ство без про­це­ду­ры при­ня­тия наслед­ства и пра­ва отка­за от него авто­ма­ти­че­ски пере­хо­дит госу­дар­ствен­ным пуб­лич­но-пра­во­вым обра­зо­ва­ни­ям Рос­сий­ской Феде­ра­ции (это само госу­дар­ство, и тер­ри­то­ри­аль­ные орга­ны вла­сти).

На прак­ти­ке пожиз­нен­ное вла­де­ние вымо­роч­ным иму­ще­ством наблю­да­ет­ся очень часто, но лега­ли­зо­вать пра­ва соб­ствен­но­сти так и не уда­ет­ся, так как по зако­ну его соб­ствен­ник — госу­дар­ство. При­дет­ся либо выку­пать жилье из муни­ци­паль­ных фон­дов либо сни­мать его по дого­во­ру соци­аль­но­го най­ма.

Можно ли купить выморочное имущество

Попыт­ки купить вымо­роч­ную недви­жи­мость через посред­ни­ков рис­ко­ван­ны: закон­ный соб­ствен­ник может вер­нуть свое иму­ще­ство у недоб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля (в силу ст. 302 ГК).

  • Доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем явля­ет­ся тот, кото­рый при­об­рел иму­ще­ство у лица, не зная и не имея воз­мож­но­сти узнать, что оно нахо­дит­ся у него в неза­кон­ном вла­де­нии.
  • Под неза­кон­ным вла­де­ни­ем под­ра­зу­ме­ва­ет­ся при­об­ре­те­ние иму­ще­ства нечест­ным путем (спо­со­бом под­ло­га доку­мен­тов, хище­ния, вымо­га­тель­ства, угроз и пр.).

На ум при­хо­дит недав­ний слу­чай из судеб­ной прак­ти­ки, свя­зан­ный с афе­рой с вымо­роч­ным иму­ще­ством в Москве, явля­ю­щим­ся соб­ствен­но­стью ППО (пуб­лич­но-пра­во­во­го обра­зо­ва­ния). Некие афе­ри­сты состря­па­ли под­лож­ное сви­де­тель­ство о наслед­стве и про­да­ли вымо­роч­ную квар­ти­ру граж­да­ни­ну Дуб­цо­ву. Суд поста­но­вил отобрать у послед­не­го недви­жи­мость и воз­вра­тить ее ППО по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску. Граж­да­нин постра­дал, хотя на самом деле был доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, так как не знал, что при­об­рел недви­жи­мость у неза­кон­ных вла­дель­цев. Но дока­зать пол­но­стью свою доб­ро­со­вест­ность в том плане, что “и не мог знать”, он не смог. Это при том, что пра­ва неза­кон­ных вла­дель­цев были заре­ги­стри­ро­ва­ны в ЕГРН! Какие еще нуж­ны дока­за­тель­ства? Но суд решил, что при­об­ре­та­тель про­явил неосто­рож­ность и неосмот­ри­тель­ность. Дан­ный факт дока­зы­ва­ет одно: закон — что дышло…

Плюсы и минусы приобретения имущества по СПД

При­об­ре­те­ние иму­ще­ства по при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти — не такой про­стой спо­соб, как кажет­ся:

  • он тре­бу­ет дли­тель­но­го вре­ме­ни реа­ли­за­ции пра­ва;
  • свя­зан с рис­ка­ми;
  • нель­зя при­ме­нить СПД к ЗУ и стро­е­ни­ям на нем, если нет прав соб­ствен­но­сти на зем­лю;
  • труд­но осу­ще­ствим с вымо­роч­ным иму­ще­ством.

В то же вре­мя затра­ты на при­об­ре­те­ние могут быть мини­маль­ны­ми либо отсут­ство­вать вовсе, что явля­ет­ся суще­ствен­ным плю­сом.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Как пояснил АиФ.ru судебный юрист Натан Будовниц, при покупке недвижимости добросовестным считается тот приобретатель, который проверил чистоту сделки, выяснил, что квартира не находится под запретом, под арестом, что лицу, которое продает эту недвижимость, не запрещено ее отчуждать.

«Это все проверяется через официальные источники, через Росреестр. Берется выписка, где будет указано наличие или отсутствие обременений. Если человек не знал и не должен был знать о том, что в отношении этой недвижимости существует какой-то спор, что эта квартира выбыла из рук собственника незаконным путем, то в этом случае он считается добросовестным приобретателем, так как он не знал о каких-то притязаниях на эту недвижимость», — говорит юрист.

Будовниц добавляет, что определение «добросовестный приобретатель» четко в Гражданском кодексе не прописано. Так, в частности, этот термин используется в ст. 302 ГК РФ, регламентирующей порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя, и в ст. 303 ГК РФ «Расчеты при возврате имущества из незаконного владения». По словам Натана Будовница, юристы толкуют этот термин на основании ряда статей Гражданского кодекса и постановлений Верховного и Конституционного суда.

«Есть постановление Конституционного суда, которое также говорит, что у добросовестного приобретателя нельзя просто так отнимать имущество, и это возможно только в том случае, если оно выбыло против воли первого собственника», — поясняет Будовниц.

В основном определение «добросовестный приобретатель» используют при сделках с недвижимостью. Однако, как уточняет Будовниц, оно может использоваться, например, и при продаже транспортного средства. «Есть случаи, когда автомобиль числится в угоне или находится в залоге, а потом его продают. И банк, в свою очередь, пытается у добросовестного приобретателя транспорт изъять», — заключает юрист.

Когда можно продать квартиру без уплаты 13% налога? Подробнее

Что поменяется после вступления в силу нового закона?

Как ранее пояснял глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, закон должен защитить граждан, купивших жилье у мошенников, поскольку до внесения поправок в ГК РФ им не выплачивались никакие компенсации.

Как следует из федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», приобретатель недвижимости, который при ее покупке полагался на данные ЕГРП, признается добросовестным до того момента, пока суд не докажет, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у предыдущего владельца.

В июле 2019 года Госдума также приняла в третьем чтении закон о введении денежной компенсации добросовестным приобретателям. Компенсации будут выплачивать за утрату права собственности на жилое помещение, изъятое у владельцев по решению суда из-за того, что предыдущие сделки с недвижимостью были совершены с нарушениями закона. Выплата будет производиться из государственного бюджета. Размер денежного возмещения может рассчитываться либо исходя из суммы реального ущерба, либо из кадастровой стоимости недвижимости.

Вопрос-ответ Вернут ли задаток, если отказаться покупать квартиру?

В каких случаях нельзя истребовать имущество у добросовестного приобретателя?

Согласно новым поправкам в Гражданский кодекс, если суд отказался истребовать имущество у добросовестного приобретателя, то тот признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.

Срок приобретательской давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение такого покупателя. Если же было зарегистрировано право собственности, то не позднее государственной регистрации имущества. Новый закон также запрещает федеральным, региональным и муниципальным властям истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя, если с момента его регистрации прошло три года.

Особенности истребования имущества от добросовестного приобретателя

Судебная практика показывает, что в последнее время стало больше случаев, когда имущество продается без ведома его законного собственника. По сути, приобретение подобного имущества будет признано незаконным, однако для того, чтобы защитить права и интересы покупателей, государство регламентирует данный вопрос.

В ст.302 ГК РФ указано, что собственник имущества, которое без его ведома было продано, имеет полное право требовать данное имущество к возврату, или же может потребовать денежную компенсацию, которая будет равна сумме утраченного имущества.

В данной ситуации владельцу имущества необходимо будет подать виндикационное исковое заявление, которое представляет собой требование к приобретателю вернуть имущество, которое было продано на незаконных основаниях.

Если сделка будет признана недобросовестной, то тут особых сложностей не возникнет, и суд встанет на сторону истца.

Однако, если имеет место быть добросовестное приобретение, то могут возникнуть некоторые осложнения. В данной ситуации возврат имуществ может проходить на основании порядка реституции, который предусматривает возврат в первоначальное положение.

В некоторых ситуациях, которые указаны в действующих нормативных актах, в частности в ст.302 ГК РФ предусмотрено, что возврат имущества может быть не осуществлен по определенным причинам.

Вещи, которые не подлежат виндикации у добросовестного приобретателя

Если приобретатель купил ценные бумаги или акции, то в такой ситуации виндикация относительно возраста имущественных ценностей законному владельцу применена не будет. Кроме того, вернуть свое имущество владелец не сможет в той ситуации, если оно было выставлено на торги судебными приставами в качестве воздействия на нарушителя, который мог предоставить заведомо ложные сведения относительно своего имущественного положения.

Что касается недобросовестного приобретателя, то в его отношении виндикация может быть осуществлена в полном объеме и без дополнительных осложнений.

Деньги от добросовестного приобретателя истребованы быть не могут

Пункт 3 ст. 302 запрещает истребование денег. Приведем ряд примеров из судебной практики:

  1. Постановлением 9-го арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 № 09АП-40932/2017отказано в истребовании денежных средств, перечисленных в счет уплаты долга, несмотря на то что формально денежные средства подлежали возврату в пенсионный фонд по причине смерти пенсионера.
  2. Постановлением того же суда от 05.08.2016 № 09АП-32721/2016 конкурсному управляющему было отказано в истребовании у банка денежных средств, перечисленных ему предприятием-банкротом, так как банк был признан добросовестным приобретателем.

Обратите внимание! Следует отличать истребование денег у добросовестного приобретателя от взыскания неосновательного обогащения в соответствии с гл. 60 ГК РФ.

Кроме денежных средств не допускается истребование следующих ценных бумаг (ЦБ):

  • ЦБ на предъявителя;
  • ордерных и именных ЦБ, удостоверяющих денежное требование (п. 3 ст. 147.1 ГК РФ);
  • ЦБ в бездокументарной форме, удостоверяющих только денежное право требования (ст. 149.3 ГК РФ);
  • ЦБ в бездокументарной форме, приобретенных на организованных торгах.

При истребовании ЦБ в документарной форме следует руководствоваться особенностями, приведенными в ст. 147.1 ГК РФ.

Проблема добросовестных приобретателей

Представьте, что вы купили автомобиль, земельный участок или квартиру, а потом узнаете, что лицо, которое вам продало это имущество, приобрело право собственности на эти объекты обманным путем. К примеру, с помощью поддельных документов, или же в результате мошенничества.

Случай достаточно распространенный, и даже есть относительно популярная местечковая схема развода на деньги, когда в сговоре с местной администрации какой-нибудь совсем старый и больной старичок, не подлежащий уже осуждению на реальный срок, получает в собственность по поддельным документам земельный участок — и потом оперативно его перепродает, с последующим изъятием у горе-покупателя.

Я лично сталкивался с такими вариантами недоказуемого квалифицированного мошенничества в Пушкинском районе Московской области и в пос. Валентиновка, что под Королевым.

Но мы отвлеклись. Далее вы получаете виндикационный иск и понимаете, что приобретенное имущество вернется к первоначальному собственнику. Вам же взыскивать с продавца, но для этого надо, чтобы вас признали добросовестным приобретателем. Но свою добросовестность еще придется доказать в суде, и это далеко не так просто.

В этом главная проблема. А теперь посмотрим, как это было до 2020 года, и как будет после его наступения.

Понятие добросовестности приобретения

Для того, чтобы предельно максимально применить комплекс защитных мер в отношении собственников и покупателей имущественных ресурсов, законодательство внедрило в правовую систему такое понятие, как добросовестность приобретения.

Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда после покупки определенной вещи оказывается, что она была реализована нелегитимно, а права собственности на нее находятся у другого человека, а не продавца. Поэтому, главной задачей государственных органов контроля тут будет создание максимально благоприятных условий для установления правомерности совершенной сделки.

Исходя из положений ст.302 ГК РФ, добросовестным приобретением необходимо считать те приобретения, которые соединены с отсутствием у приобретателя достоверных данных относительно нелегитимности сделки, то есть незнание обстоятельств, при которых имущество оказалось в руках недобросовестного продавца, а также оснований, в результате которых у покупателя могли возникнуть вопросы относительно законности приобретения.

Однако, это применимо только в тех случаях, когда имущество было продано по его реальной стоимости. Если окажется, что материальный ресурс был приобретен по сниженной цене, или в результате неподтвержденной официальными бумагами сделки, о покупка буде считаться недобросовестной, и относительно отсутствия реальных данных о приобретении у покупателя, могут возникнуть серьезные сомнения.