Запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Важным моментом в сделках, касающихся недвижимых объектов является обеспечение безопасности. Мошенничество в данной сфере широко распространено, поэтому лучше подстраховаться до начала процедуры. На помощь придет процесс нанесения запрета на все возможные деяния с недвижимым имуществом без присутствия и одобрения собственника. Процесс оформления достаточно прост, а вот польза от таких действий может быть велика и, возможно, сыграет большую роль в будущем. Все сделки, касающиеся недвижимых объектов, узаконены ГК РФ, а также федеральным законом №218-ФЗ. Что представляет собой ограничение и чем оно может помочь?

Ограничение устанавливается для дальнейшего отсутствия возможности производить различные процессы с собственностью владельца. К таким сделкам относятся действия по оформлению ипотеки, а именно указание объекта в виде залога и иные регистрационные изменения в соответствующих документах. Оформить его можно на любую собственную недвижимость, составив заявление.

Случаются ситуации, когда сделки могут совершаться и без согласия обладателя права собственности. Для этого достаточно решения суда, при котором объект может подвергаться каким-либо процессам. Это может коснуться лица, оформляющего банкротство, чье имущество находится в залоге у банка. Также могут возникнуть обстоятельства, при которых судебный представитель, согласно закону, сможет совершать определенные процедуры с имуществом гражданина без его согласия.

Куда обращаться для оформления ограничивающих записей

Обратиться за государственным обеспечением необходимо, тем более, если предстоит сделка купли-продажи или иная процедура, связанная с объектом недвижимости. Решив написать заявление об установлении запрета, необходимо посетить государственную организацию:

  • МФЦ;
  • Кадастровая палата.

Важно прописать в заявлении запрет на осуществление любых деяний с указанной недвижимостью без согласия собственника, а также обозначить необходимость его личного удостоверения сделки. Такое уточнение помогает избежать мошеннических действий.

Можно допустить передачу прав по отношению к квартире или иному недвижимому имуществу представителю, но в таком случае, необходимо заверить доверенность у нотариуса. В ней указывается перечень сделок, на совершение которых собственник передает право.

После изучения заявления, в реестре появится запись о возникновении ограничения.

Основания, при которых накладывается запрет на действия с недвижимым объектом

Кроме желания собственника, существуют иные поводы, по которым мог бы быть наложен запрет.

  1. Оформление ипотеки (имущество в виде залога).
  2. Решение суда.
  3. Постановление, появившееся в ходе исполнительного производства.

Порядок оформления запрета

Чтобы оформить запрет на совершение регистрационных действий с квартирой, домом или земельным участком, необходимо обратиться в одну из следующих организаций:

  • многофункциональный центр, предоставляющий услуги населению;
  • филиал Кадастровой платы, имеющийся в каждом регионе;
  • Росреестр лично или удалённо, используя электронную цифровую подпись.

В выбранное учреждение следует написать заявление в Росреестр о запрете сделок на операции с конкретным видом недвижимости, приложив правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие личность гражданина. Несмотря на выбранную другую организацию, внесение данных будет осуществлять именно Росреестр, потому будет выступать адресатом в заявлении.

Составляется заявление в Росреестр на запрет регистрационных действий в произвольной форме с указанием следующей информации:

  • ФИО, паспортных данных и места проживания адресанта;
  • сведений об объекте недвижимости, на который требуется наложить «вето»;
  • просьбу о наложении запрета на распоряжение имуществом без личного присутствия;
  • дату и подпись заявителя.

При принятии решения о представителе интересов, его необходимо указать в заявлении и оформить нотариально заверенную доверенность. Сколько стоит запрет на регистрацию в денежном выражении? В соответствии с законодательными актами услуга выполняется на безвозмездной основе.

Если Росреестр нарушит наложенный запрет на совершение действий по регистрации за исключением решения суда, то сделка будет признана ничтожной (п.1 ст.174.1 ГК РФ), означающей, что все стороны обязаны произвести возврат полученного по ней.

Правовые основания наложения запрета на сделки с недвижимостью

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Регистрация государственными органами прав на объекты недвижимости осуществляется, в соответствии с п. 3 ст. 1 закона № 218-ФЗ, посредством оформления юридического акта, который не только фиксирует возникновение или прекращение прав собственников, но и подтверждает факт ограничения или обременения их прав.

Запрет на регистрационные действия на недвижимость осуществляется в силу:

  • прямого указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
  • подачи соответствующего заявления собственником;
  • судебного решения;
  • вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

В рамках настоящей статьи рассмотрим порядок наложения запрета на объекты недвижимого имущества, к которым, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся:

  • помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
  • земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
  • воздушные суда, подлежащие регистрации;
  • суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
  • иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.

Отметим, что основной особенностью перехода права собственности на такое имущество является необходимость государственной регистрации сделок с ним. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части регистрации, может быть наложен приставом-исполнителем посредством принятия соответствующего постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью. В этом случае судебный пристав действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.

Запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу непосредственно с момента его вынесения. Истцу выдается копия данного документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом осуществляется, в соответствии с ч. 6 ст. 36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.

Таким образом, законодательно закреплены только следующие основания для наложения ареста судебным приставом или судом:

  1. Как мера принудительного исполнения.
  2. Как мера обеспечения. Данный вариант не предполагает принудительного исполнения, а только обеспечивает возможность исполнения судебного решения (например, о взыскании задолженности).

В случае принудительного исполнения приставом может быть наложен арест на имущество с целью продажи его в будущем или передачи взыскателю. Арест и запрет на совершение регистрационных действий в таком случае является гарантией сохранности недвижимости и отсутствия прав третьих лиц на нее в будущем.

Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество

В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.

Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом. Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ.

На что может распространяться запрет

Ограничить возможность совершать сделки можно в отношении не только помещений, но и в отношении морских и воздушных судов, земельные участки, а также все те объекты собственности, информация о которых занесена в реестр.

Имущество переходит в собственное владение только после ее регистрации. Если присутствует запрет, новоиспеченные собственники могут столкнуться с данным обстоятельством при оформлении помещения или земли.

Запрет, существующий на основании постановления

Постановлением владеет пристав и делает это в интересах второй стороны, которая выступает в роли кредитора. Данное действие является принудительной мерой исполнения и возникает в случае требования имущественных взысканий. Запрет в такой ситуации создается для сохранения безопасности имущества до последующей передачи объекта кредитору либо для продажи.

Запрет по определения суда

Ограничение по определению суда является мерой обеспечения иска, в случае если без него не представляется возможным исполнить решение суда.

Документы для оформления заявления на наложение ограничения

Если же собственник принимает решение о необходимости ограничений, то ему следует собрать некоторые документы.

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на предстоящий запрету объект;
  3. Заявление, которое содержит:
    — информацию о собственнике, представленным в роли заявителя;
    — данные о недвижимости;
    — ограничения, которые будут связаны с указанным объектом.

В дальнейшем, если кто-либо подаст заявление о регистрации прав на данное имущество, такой документ будет точно отклонен.

Какие последствия могут наступить при нарушении запрета

Совершая регистрацию недвижимого объекта, находящегося под ограничением, не по решению суда и не по определению приставов, орган, осуществивший операцию, будет привлечен к ответственности и будет обязан компенсировать материальные убытки. Сделка с участием такого объекта аннулируется.
Сделка, оформление которой все-таки произошло вопреки запретам, будет являться незаконной и обязательно повлечет определенные последствия для всех граждан, участвующих в процессе.

Снятие запрета

Исходя из причин, которые послужили поводом для наложения ограничения, строится и порядок отмены данного запрета.

Большинство таких процедур происходит по желанию собственника недвижимости, соответственно снять ограничение может тоже только он, подав заявление. Заявление направляется в те же организации, что и просьба о наложении запрета.

Запрет, наложенный судебным приставом, снимается лицом, которое вынесло постановление только в том случае, если требования кредитора удовлетворены.

Должник может составить подать заявление о желании заменить один недвижимый объект на другой, который подвергнется наложению запрета.

По определению суда, образовавшийся запрет снимается при обращении в соответствующую судебную инстанцию. Это может произойти, например, в случае отказа истцу в его требованиях.

Как мошенники могут воспользоваться правом собственности на чужую недвижимость

Главной приманкой для мошенников является потерянный собственником недвижимости права собственности на него, личного паспорта, а также его долгосрочное отсутствие.

При наличии вышеуказанных моментов, а также отсутствия факта существования запрета на любые регистрационные действия с имуществом в виде квартиры или земли, преступник может:

  • совершить сделку купли-продажи или дарения объекта;
  • оформить аренду иным лицам;
  • прекратить право на владение имуществом.

Все эти операции требуют наличие самого собственника, поэтому без оформления запрета, провести их будет сложно, но вполне возможно.

При наложении ограничения в виде запрета на действия с собственным недвижимым имуществом необходимо указать, что совершать регистрационные сделки можно только при личном присутствии лица, обладающего правом собственности.

Таким образом, имея в собственности определенную недвижимость, в целях защиты от мошеннических действий, необходимо пройти процедуру создания запрещающих записей на регистрационные действия с этим объектом недвижимости.

Для этого нужно просто составить заявление с указанием всех необходимых данных о собственнике, объекте в виде квартиры, участка или дома, а также требования наложить данное ограничение. В результате подачи такого заявления, ни один человек, кроме самого заявителя, не сможет совершить какую-либо сделку с указанным объектом без присутствия заявленного лица, имеющего свидетельство о праве собственности.

Это поможет избежать возникновения мошеннических схем для продажи или аренды при определенных обстоятельствах. Важным нюансом является указание возможности проведения сделок с недвижимостью только при личном присутствии собственника, а не по доверенности. Для снятия запрета также подается заявление, но уже с требованием об отмене ограничения, ранее установленного.

Ограничить возможность использовать право собственности на недвижимость может судебный пристав, а также решение суда. Снятие в таких ситуациях происходит также по требованию пристава или судьи.

Потратив всего пару часов времени и оформив ограничивающие документы на регистрационные действия с жилым, нежилым помещением или иным недвижимым объектом, можно сохранить себе право владения при попытке мошеннических действий.

Что сделать, чтобы юридически защитить свой дом или квартиру от мошенников? Росреестр предлагает внести запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника.

Что означает запрет регистрации без личного участия собственника?

По заявлению собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.

Другими словами, будет включаться правило: есть хозяин – есть сделка.

А как же нотариальная доверенность? В этом случае не работает. Установленный собственником запрет будет требовать «личного участия» в сделке собственника или его законного представителя.
Для физических лиц «законные представители» — это родители, усыновители, опекуны, попечители. А представители по доверенности (даже нотариальной) сюда не относятся.

Что даст запрет сделок без личного участия правообладателя?

Главная цель: оградить собственника от разных мошеннических схем.

На деле это означает следующее.

Если в отношении объекта недвижимости в дальнейшем будет подано заявление о государственной регистрации права (продажа, мена, дарение и так далее) от иного лица, которое не является ни собственником, ни его законным представителем, такое заявление Росреестр просто вернет заявителю без рассмотрения. А вам на адрес электронной почты придет уведомление о факте такого обращения.
На какую недвижимость можно оформить запрет?

На любой объект недвижимости, который состоит на кадастровом учете.
Например, на дом, квартиру, комнату или машино-место.
Как оформить запрет?

Для внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации, нужно подать заявление.
Есть три варианта:

  • обратиться в Росреестр
  • обратиться в МФЦ «Мои документы»
  • отправить через личный кабинет на портале gosuslugi.ru

Какие документы нужны, чтобы оформить запрет?

Для обращения в МФЦ (или в Росреестр) с заявлением о запрете сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия, вам потребуется:

  • паспорт;
  • снилс;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Как выглядит заявление о невозможности регистрации и как его заполнить?
Заявление о запрете государственной регистрации права без личного участия правообладателя не пишется в свободной форме от руки.
Есть специально установленная форма.

Полная версия заявления есть на сайте росреестра .
Образец заполнения заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника есть также на сайте россреестра.

Могу вас порадовать: разбираться и заполнять такое заявление вручную не потребуется, если вы обратитесь в МФЦ «Мои документы».

Оператор МФЦ самостоятельно заполнит заявление от вашего имени, останется только проверить правильность всех внесенных данных и поставить свою подпись.

Услуга по заполнению заявления оказывается бесплатно.

А если собственников у недвижимости несколько?

Если у объекта недвижимости не 1 собственник, а например, два, и у каждого есть выделенные доли (речь идет о долевой собственности), то прийти в МФЦ (в Росреестр) для подачи заявления нужно каждому собственнику, но не обязательно вместе. Можно в любое время и отдельно.
Может прийти и всего 1 собственник, и наложить запрет регистрации без личного участия только в отношении его доли.
Если собственников несколько, а собственность совместная (без определения долей), то прийти нужно всем и в одно время.

Нужно платить госпошлину за запрет?
Нет, госпошлины нет. Оплачивать работу Росреестра не придется.

Но при этом госпошлина есть, чтобы снять этот запрет – 350 рублей.

Статья 333.33 Налогового кодекса РФ

Что будет после подачи заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника?

После принятия заявления вы получите расписку.
Запись о невозможности регистрации вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня получения такого заявления. При подаче документов через МФЦ срок увеличится на 2 дня.

О том, что отметка о запрете появилась в ЕГРН, вас уведомят дополнительно. Уведомление о результатах можно получить также в МФЦ или попросить направить вам по почте.

Сколько действует запрет сделок с недвижимостью?
Запрет действует бессрочно.
Но закон предусматривает три случая снятия установленного запрета:

  • заявление собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее установленного запрета;
  • погашение регистратором при регистрации сделки и при личном участии собственника;
  • вступившее в законную силу решение суда.

Статья 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ.

А если собственник умер? Запрет аннулируется?

Нет.
Смерть собственника в силу статьи 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ не является основанием для снятия запрета регистрации без личного участия.

Прекратить действие запрета (при желании, конечно) сможет новый собственник, который вступил в права наследования.

Татьяна Решетилова Добавили: 17.07.2019